先日のブログで、不動産の相続登記についてお話した回がありました。

そこで今回は、登記の基本である「登記簿謄本」の中身ついて解説したいと思います。

まず、そもそも「登記」とは・・・

所有する不動産の権利を保有していることを証明するもので、この登記情報は法務局に一括で登録されていて、その不動産の権利者は誰か、過去に登録されていた権利は何かなどについて記載されています。

中身は・・・

登記簿謄本の構成は、表題部と権利部（甲区・乙区）に分かれます。

表題部とは、不動産がどういう状況なのかという物件の概要が記載されます。

土地の場合は所在地や地番・面積など、建物の場合は、所在地、地番、家屋番号、床面積などが示されています。

続いて、権利部の甲区は、所有者の住所・氏名・登記の目的・取得年月日と原因を記録します。具体的には、所有権保存登記、所有権移転登記およびその仮登記ならびに処分の制限等に関する登記などです。この甲区に所有者を記載することでその土地・建物の所有権をまわりに対して主張できるようになります。これを法律上では対抗力といいます。

乙区には、不動産を担保にしたり、他人が利用する必要が生じたとき、その権利を設定するためにつくります。具体的には、抵当権・根抵当権・地上権・地役権・賃借権等の設定・移転および抹消等の登記を記録します。抵当権であれば、債権額や利息・債権者なども把握することができます。

マルタ不動産　辻石

ここのところインフレ傾向にあり、住宅ローンの金利上昇が心配されています。実際、10年固定金利は上昇してきています。

近年、住宅ローンでは、多くの人が変動金利を選択しています。今後、金利上昇の波が変動金利にも及んでくるのかが気になるとことです。

変動金利は、短期プライムレートという金利を元に決まってきます。短期プライムレートは銀行ごとに独自に決められますが、この金利は、多くの銀行で現在1.475％となっています。（日本銀行調べ）そこに1％プラスされた2.475％が住宅ローンの変動金利になっています。

ここから、銀行独自の金利の優遇等があり、実際の変動金利は0.４％程度まで優遇されます。今の金利水準は過去最低レベルですが、実は短期プライムレートは平成21年1月から変わっていません。今の異次元の量的緩和政策の前から、１.475％なので、金融政策が変更されたとしても、しばらくは変わってこないのではと思っています。

今の金利が低いのは、短期プライムレートが低くなったためでなく、銀行の金利優遇幅が過去最大になっているためだったのです。なので、すで住宅ローンを借りている人は、短期プライムレートの変更がなければ、金利は維持されそうと思います。

ただ、新たに借りる方の金利優遇幅が縮小される可能性はあると思います。

今回の内容は、私の勝手な予想なので、正確性を保証するものでもありません。一つの考え方と思っていただければと思います。

次回は、住宅ローンの返済額と利息の割合についてお知らせしようと思います。

マルタ　岩城

今回は、マンションの修繕積立金についてお話しようと思います。

マンションに住んでいる方は管理費と共に毎月徴収されているので、知っている方も多いと思いますが、戸建てや賃貸アパートに住んでいる方は、聞いたことのない方もいるとおもいます。

この写真のように建物がグレーの幕でおおわれている光景や目にすることはありませんでしょうか？

これを大規模修繕工事と言います。

「大規模修繕工事」とは、マンションも戸建てと同じように10年・20年経ってくると外壁の塗装が落ちてきたり、雨漏りなどしてきます。それを修理・修繕する工事のことです。工事には数千万円規模の費用が必要になります。その大規模な修繕の為に毎月少しずつ蓄えておくマンション全体の貯金が修繕積立金です。

修繕積立金は管理費とは別なんですか？⇒別です。

管理費は、そのマンションを維持するために必要な毎月に掛かるお金のことです。例えば、共用部の掃除の人件費やエレベーターの保守点検・共用部の電気代などです。

修繕積立金の不足はマンションを維持していく上で重大な問題に発展します。

昨今の原材料費の高騰や人件費の値上げなどで実際、大規模修繕工事を行おうとしたときに修繕積立金が足りないマンションも出てきています。不足金を補填するために、一時金や修繕積立金の大幅な値上げを行わなくてはいけなくなります。

マンション購入の際は、今現在全体でいくら修繕積立金があって、いつ次の大規模修繕工事があるのか、今後の値上げが計画的で自分にとって無理のない値上げ幅なのかも購入の際はチェックするとよいでしょう。

マルタ不動産㈱　辻石

前回の相続と不動産の続き

相続登記をしていなかった不動産の売買事例をもとに、詳細を変更してご紹介します。

ケース1　父親の持つ不動産を売却したいが、相続の手続きをしていないため登記名義人が祖父のままだったケース

父親の持つ実家の不動産を売却したいとのことで、娘さんがご来店されました。所有者の父親からヒアリングすると、お子さんは全員独立しており、将来、実家を使用する見込みもなく、負担になったり、相続で争いになったりしてもいけないので、売却したい意向とのことでした。

登記を調べると所有者が父親でなかったため、さらにヒアリングをすると、十数年前に相続で取得した（つもりの）土地であるものの、相続の手続きを何もしておらず、登記名義人も祖父のままでした。

　そのため、まずは相続の手続きをしなければならず、司法書士事務所をご紹介させていただきました。司法書士は、まず戸籍をあたり相続人を確定させます。このケースでは、他の相続人が確定でき、父親のご兄弟のみでした。さらに全員が協力的であったため、すんなりと相続登記ができました。

　その後は、通常の売却活動をして売却することができました。

このケースで幸運だったのは、相続から十数年たっているにも拘わらず、相続人が全員ご存命で、全員が協力的だったことです。万が一、相続人の方が一人でも亡くなっていると、その方の相続人（配偶者や子など）全員の協力が必要となります。その内の一人でも、権利を主張すると手続きは進みません。関係者が増えれば増えるほど、手続きは困難になります。

　それを避けるためには、相続が起こったときにきちんと手続きを終えることが大切です。

マルタ不動産　岩城

今回は、熱田神宮の境外摂社である高座結御子神社をご紹介します。

名古屋市営地下鉄名城線「西高蔵」駅から東に徒歩5分ほどの場所にあります。

祭神は、高倉下命の1柱です。夢で見た神託によって初代天皇である神武天皇に霊剣布都御魂をもたらした人物とされ、豊かな穀物の貯蔵を司る神様とも伝えられているそうです。また、この地域の産土神で、子育ての神様として有名で、地元の方々から「高座さま」と呼ばれ、篤く信仰されています。

社殿の創建時期は不明ですが、熱田神宮本宮とほぼ同年の頃に創建されたそうです。

1571（元亀2）年の造営の際には織田信長からの寄進があり、江戸時代にも1618（元和4）年には蜂須賀家政による修理、1686（貞享3）年の江戸幕府による熱田神宮造営の際にこちらの社殿にも修理があったと記録されています。

しかし、1945（昭和20）年に空襲で焼失し、1963（昭和38）年に熱田神宮の協力のもと焼失以前に準じる形で再建されて、今に至ります。

境内にある末社は、鉾取神を祀る鉾取社、素戔嗚尊を祀る新宮社、御井神を祀る御井社、宇迦之御魂神を祀る稲荷社の4社が鎮座しています。

稲荷社は、幼少の豊臣秀吉が母に連れられて立身出世を祈願したことから「太閤出世稲荷」とも呼ばれているそうです。

また、御井社では、6月1日の例年祭や7月の土用入の日に、「高座の井戸のぞき」神事があり、幼児に井戸を覗かせると「疳（かん）の虫封じ」のご利益があるそうです。

不動産の売却・購入をご検討される場合は、是非マルタ不動産をよろしくお願い致します。

熱田神宮｜高座結御子神社

https://www.atsutajingu.or.jp/jingu/about/yukari/takakuramusubimiko_jinja.html

マルタ不動産　髙木

今回は、熱田区白鳥にある白鳥山　法持寺をご紹介します。

法持寺は、天長年間（824～834年）に空海（弘法大師）が熱田神宮へ参籠した際に、日本武尊を慕い延命地蔵菩薩像を彫って小祠を建立したのが始まりとされています。

草創時は、日本武尊の御陵とされていた白鳥古墳の宝物を護持する寺ということで「宝持寺」という名称だったそうです。

1449（宝徳元）年に開山の明谷義光大和尚は曹洞宗（禅宗）として再興し、源頼朝の母方の家系である熱田神宮大宮司の千秋氏の菩提所になったそうです。

また、桶狭間の戦いに向かう途中の織田信長が立ち寄り必勝祈願をしたと伝わっているそうです。

そして、承応年間（1652～1655年）に現在の法持寺に改称されたそうです。

1757（宝暦7）年の白鳥大火の延焼によって寺院が全焼したそうですが、十五世督宗淳董大和尚によって七堂伽藍が建立され、四方城壁を具えて城郭のごとく再興しました。その様子は、「尾張名所図会」にも紹介されるほどだったそうです。

1945（昭和20）年に戦災で本尊、開山像などを残して全山を焼失しました。1955（昭和30）年5月に戦災復興都市計画によって元々の境内の場所は、名古屋市立宮中学校となり、現在の場所へ移転しました。

また、東海道の近くにあることから、文人墨客が訪れた場所でもあり、松尾芭蕉、林桐葉、若山牧水の歌碑などが境内に残っています。

1957（昭和32）年より30年間、三保ヶ関部屋の宿舎となり、その間に横綱・北の湖が誕生しました。北の湖の句碑や三保ヶ関親方が足腰の鍛錬で使用していた石を撫でると強くなれるとされる撫で石なども境内に残されています。

法持寺にお立ち寄りの際に、不動産のご相談などありましたら、是非最寄りのマルタ不動産をよろしくお願い致します。

マルタ不動産　髙木

先日、7月31日に鈴之御前社で毎年行われている「茅の輪くぐり」に参加してきました。

「茅の輪くぐり」は夏越しの祓とも言われ、境内設置された茅の輪を順に「左から右そして左」とちょうど八の字をかくようにくぐり、心身を清め、病気にかからず夏を越せるようにと古くより伝えられている神事です。

鈴之御前の名前の由来についてですが、東海道を往来する旅人たちは東海道にある五十三次の宿場の熱田宿に至る前に、まず現新堀川(旧：精進川)で身を清めて穢れを落とし、川岸の鈴之御前へ参拝してお祓いで厄を落としたとされています。

その際に鈴を鳴らしてお祓いをしたところから「鈴の宮」と呼ばれるようになりました。

皆さんも今年は連日暑い日が続いていますが、体調に気を付けてお過ごしください。

マルタ不動産　㈱　辻石

不動産を扱っていると、相続された（される予定）の物件を取り扱うことがあります。

売却する場合には、売却時（最終のお金を受け取るとき）までに相続登記をすませる必要があります。そのため、売却される不動産の相続登記は必ず行われています。

しかし、相続不動産を売却しない場合には、相続登記をしていない場合があります。そのため、不動産の持ち主が登記上亡くなった人のままで、持ち主が分からなくなってしまっているケースが多々あり、全国で所有者不明の土地が増えています。そのため、災害の復旧や公共工事が進まないなど、周囲に悪影響を及ぼすこともあります。所有者不明の土地は国土交通省の調査によると2020年時点で24％もあるそうです。

このような状況を改善するため、相続登記のルールが大きく変わることになりました。令和6年4月1日から相続登記の申請が義務化されます。相続（遺言も含む）によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならなくなります。違反してしまうと、10万円以下の過料が科される可能性があるそうです。

こうした制度変更に関わらず、不動産の登記は早めに済ませておくのがおすすめです。次回は不動産登記がされていなかったために起こったトラブル事例をお伝えいたします。

法務省の参考資料

相続登記のルール変更について

マルタ不動産　岩城

今回は弊社のリフォームでもよく使用しているNODAのシリーズが一新されましたので、ご紹介したいと思います。

NODAの建具には、今までビノイエ・アートクチュール・モードコレクトという三種類のシリーズがありましたが、今回その3種類を一本化して「カナエル」というシリーズのみになりました。

その「カナエル」の中でC（カジュアルコンフォート）-Design・R（リゾートラステック）Design・T（トレンドトーン）Designと3種類のタイプに分かれているという形になりました。

次にその3タイプの違いについてです。

C-Design

ライフスタイルに合わせた選択肢が多彩で、自在に組み合わせて、心おどる空間へと演出できます。また子どもから高齢者まで対応する使いやすさを追求し、機能性も充実していて、どんなお部屋にもマッチして、住みやすいコンフォートな空間をかなえます。前シリーズのビノイエをベースに一新された商品です。

R-Design

天然木の素材感を基調に、使いこまれた木材の風合いを化粧シートで再現してあり、木目のディテールが暮らしを優しく包みこんだような印象がもてます。

海外の田舎のコテージを訪れたような素朴を意味するラステックなお部屋やリゾート風な空間を求められる人にお勧めします。前シリーズのアートクチュールをベースに一新された商品です。

T-Design

トレンドを意識したシンプルで洗練されたコーディネートに仕上がります。スタイリッシュでマットなカラーや、風合い豊かなグレー色だけに感じる心地良い空間をかなえます。前シリーズのモードコレクトをベースに一新された商品です。

マルタ不動産　㈱　辻石

今回は先日行われた熱田まつりについて書かせていただきます。

そもそも熱田まつりとは、天皇陛下の勅使（おつかいの人）が参向される熱田神宮の例祭で熱田神宮の数ある祭祀の中でも、最も重要で盛大なお祭りです。

別名「尚武祭」ともよばれているそうです。

午前中は境内では普段は見ることのできない武道や芸能が奉納されます。夕方は「献灯まきわら」に献灯されて、夜には熱田神宮の近くにある神宮公園から約1,000発の花火が打ちあがります。新型コロナウイルスの影響で奉納行事や露店の出店が中止されていましたが去年から通常開催ということで多くの方が訪れていました。

余談になりますが、花火は熱田神宮の境内からですと、樹木が多く見えにくいので白鳥公園や白鳥庭園から見ることを地元の方にオススメされました。

私は最近知りましたが、日程は毎年6月5日に開催されていて、曜日設定ではないそうです。

この熱田まつりは弊社も毎年必ず協賛をしています。

境内に弊社の名前が書かれている提灯があります。

見つけていただけていたら幸いです。

マルタ不動産　鈴木