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前回に引き続き、今回は容積率についてご紹介したいと思います。
容積率とは、建築基準法第52条において「建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合」と定められています。この場合、建築物の延べ面積は、建築物の各階の床面積の合計のことを指します。
前回ご紹介した建ぺい率は、敷地面積に対して平面的な建築物の規模を表していて、容積率は敷地面積に対して立体的な建築物の規模を表しています。
容積率の計算方法は以下の通りです。
例えば、100坪の土地に1階部分が30坪、2階部分が20坪の一戸建てを建てる場合、容積率は50%となります。
都市計画で用途地域ごとに容積率の上限が定められ、その限度を超えた建築物を建てることはできません。また、同じ用途地域でも住んでいる地域によっても容積率の限度は異なります。容積率の限度を規定することで、その土地に建てられる建築物の規模が制限されるため、良好な住環境を維持するためには必要な制限となります。
建築基準法で指定可能な限度は以下の通りとなります。
また、前面道路の幅員が12m未満の場合も用途地域の区分に従って容積率が制限されることがあります。住居系地域の場合は、前面道路の幅員×0.4×100、近隣商業地域や準工業地域などは前面道路の幅員×0.6×100が容積率の限度の計算方法となり、都市計画で定められている比率と比較して小さい方が適用されます。
なお、角地などで複数の道路に面している場合は、幅の広い方を基準に計算します。
次回は、容積率の緩和についてご紹介したいと思います。
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e-Gov 法令検索｜建築基準法
マルタ不動産 髙木
今回は、前回のブログで名称だけ紹介した日影規制について説明したいと思います。
日影規制とは、建築基準法第56条において定められているもので、1年の中で日の出から日の入りまでの時間が最も短く、最も影が長くなる冬至を基準として、一定時間以上の日影が生じないように建物の高さを制限する規制です。
この日影規制が制定された背景として、1970年代に入って次々とマンションなどの高層の建築物が建てられるようになり、日照阻害の問題が注目され、日照権の訴訟が頻発したことがあります。
日影規制で規制を受ける建物は、建てる場所の用途地域と高さによって決められています。例えば、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域は、「軒の高さ」7mを超える建築物、または、地階を除く階数が3以上の建築物が対象となりますが、それ以外では、商業地域、工業地域、工業専用地域を除いた用途地域については、高さが10mを超える建築物などが対象となります。
「軒の高さ」とは、土地面から屋根組みまでの高さのことです。屋根の頂点ではありませんので、一般的な一戸建てであれば、軒の高さ7mを超える建築物は3階建てという認識で問題ないかと思います。
また、地域によって環境や土地の利用事情が異なりますので、自治体の条例で指定されることもあります。
どの時間にどのくらいの制限が設けられているのかというのは、「5h-3h/4m」のように表記されます。
「5h-3h」は、基準となる冬至の日に敷地境界線から5～10mの範囲では5時間まで、10mを超える範囲は3時間までなら日影がかかってもよい制限時間であることを意味しています。
「4m」は、測定する高さが地盤面から4mであることを表しています。
今までご紹介した建物の高さの制限との大きな違いは、日影を規制の基準としていることです。今までご紹介した建物の高さの制限は、建物がどの用途地域に建てられているかどうかで制限の有無が決まりましたが、日影規制は日影規制対象区域外の建物であっても、高さが10mを超えるもので、かつ日影規制対象区域内に日影を生じさせる場合は、適用対象区域内にある建物とみなされ、規制の対象となります。
日影規制はインターネットでも検索できますので、もしこの地域で一戸建てを建てたいと考えている場合は、下調べしてみるのも良いかと思います。
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建築基準法｜e-Gov法令検索
マルタ不動産 髙木
募集中だった弊社の所有する熱田区四番一丁目16-16 ハットリビルの一階の店舗にこの度中華料理店が入ることになりました。
先月、11月20日からオープンしており、店名は「祥和」です。
祥和はもともと昭和区の阿由知通にあったお店で、昨年の12月30日に建物の立ち退きに伴って惜しまれつつも閉店したお店です。
お店は中国出身のご夫婦で営まれており、本格派中華料理を食べることができます。
前テナントも中華料理店だったので居抜き（設備や内装など前テナントの時に使用していたもので使えるものは使いつつ新しく営業すること）で利用されることが多いのですが、今回は店舗内をすべて解体し店内の内装・設備をすべて一新してのオープンになっている為、店内もすごくきれいです。
靴を脱いでの半個室も設けてあるので、これから迎える忘年会や新年会などもバッチリだと思います。
また、店舗は国道一号沿いで地下鉄名港線の六番町駅降りてすぐの場所にあり立地条件もバッチリなところにあります。
お昼の時間帯はランチもやっており、麵+飯や定食、日替わりメニューなどバリエーションも多くお値打ちに食べることができます。
わたくしも近くにすんでいるので、オープンしてすぐに早速一度食べに行きましたが、麻婆豆腐が程よい辛さでとてもおいしくお勧めです。皆さんも、是非一度立ち寄ってみてください。
マルタ不動産 辻石
以前ブログでご紹介した「あつたnagAya」の全面開業（第2期開業）が発表され、全面開業日に伴って開業イベントを行うそうなので、第2期にオープン予定のお店と合わせてご紹介したいと思います。
まず、全面開業日ですが、12月1日（日）です。既に９月に壱の戸、弐の戸、参の戸が開業しまして、今回は肆の戸がオープンします。
こちらのエリアでは、まず、知多半島の美浜町に本店がある「えびせんべいの里」が出店します。今回の出店に合わせ考案された熱田限定の新商品があるそうなのでえびせんべい好きの方におすすめです。
次に、愛知県や東海地方の銘菓や地酒を取り揃えている、パレマルシェの新店舗「あつた小町 by Pare Marche」が出店します。「両口屋是清」、「桂新堂」、「きよめ餅総本家」などお土産にぴったりな商品が取り揃えられているそうです。
また、参の戸にも名古屋の人気のいちご飴屋さんが「nagAyaのあめ」を出店するそうです。SNSで話題の「タンフル」や「あつたnagAyaオリジナル」もあるそうです。
そして開業日には、熱田区おしゃべり大使である旭堂鱗林（きょくどうりんりん）さんが司会で、まきわら舟獅子舞保存会による「獅子舞」や名古屋学院大学の学生有志による「学生信長隊」のパフォーマンスが予定されています。
オープン時には、ノベルティの配布もあるそうです。
「あつたnagAya」や開業イベントへお越しの際に不動産のご相談などありましたら、是非マルタ不動産をよろしくお願い致します。
神宮前駅西街区の新たな観光商業施設「あつたnagAya（ながや）」全面開業日、開業店舗および開業イベントの情報について｜名古屋鉄道ホームページ
マルタ不動産 髙木
今回は、以前のブログでご紹介しました、「あつたnagAya」の第1期開業の内容についてご紹介したいと思います。
改めて、「あつたnagAya」は、熱田神宮の玄関口である名鉄名古屋本線「神宮前」駅の西街区にて開業した商業地域です。
この施設は、「地域で継がれる魅力を嗜み、再発見できる場所」がコンセプトとなっていて、3棟の木造平屋建ての建物に様々なテナントがあります。
それでは、第1期でオープンしたお店を簡単にご紹介したいと思います。
まずは、「神宮前」駅の北側にある壱の戸エリアです。
こちらのエリアは、名古屋名物などが楽しめるレストラン中心のエリアとなっています。
昼は干物定食、夜は魚の串焼きが楽しめる「あつた干物食堂/サラマンダー酒場」、あんかけスパやモーニングが楽しめる「鯱ひげカフェ」、熱田区日比野で産声をあげた「元祖手羽先唐揚 風来坊」、愛知・岐阜で人気の「串カツ くった」、新名物の八丁味噌だれ牛たんが楽しめる「牛たん定食 めぐろ」などがあります。
他にも、この店舗が2号店となるお土産屋さんの「名鉄商店」もあります。
今月の1日には、味噌煮込みうどんの老舗「大久手山本屋」もオープンしました。
次に、壱の戸の向かいにある弐の戸です。
こちらのエリアは、老舗が手掛ける新業態のテナントなどが多く連なっています。
地元熱田で70年続く米屋が手掛ける「米屋のこだわりおにぎり 和～NAGOMI～」や、名古屋が地元のオリンピアの“カワイイ文化”を発信する新業態「あつた おりんぴ庵」、名古屋たこ焼きが楽しめる「名古屋焼き醤油専門 さく蛸」、創業100年を迎える地元の老舗茶舗「妙香園」、地元の老舗和菓子屋が手掛ける“あんこを楽しむ”をコンセプトの「あずき茶屋 亀屋芳広」、犬山城下町でも大人気の自家製米粉100%グルテンフリーのバームクーヘンが名物の「ココトモファーム」、一宮の人気店が自分だけのマイパフェやマイドリンクカスタマイズできるテイクアウト専門トッピングカフェに挑戦する「CROCE&Co.」があります。
最後に弐の戸の南側にある参の戸です。
こちらのエリアは、ポップアップストアやワゴン、キッチンカーが立ち並ぶ場所です。
熱田神宮と繋がりの深い伊勢神宮の近くに本店を構える人気のジェラテリア「いもんね cookie&coffee」の2号店があります。
他にも、天然素材と愛知のものづくりにこだわったニットブランドの「結糸（ユイト）」があります。
12月1日には全面開業が控えているため、熱田神宮周辺はますます賑わいを見せてくれるでしょう。
また、不動産のご相談などありましたら、是非マルタ不動産をよろしくお願い致します。
神宮前駅西街区の新たな観光商業施設「あつたnagAya」第 1 期開業全店舗の情報公開！開業イベント情報も！｜名古屋鉄道ホームページ
マルタ不動産 髙木
今回は、熱田区で行われる「あったか！あつた魅力発見市2024」 というイベントについてご紹介したいと思います。
これは、あったか！あつた魅力発見市実行委員会（熱田区役所地域力推進課）主催のイベントで、11月17日（日）に開催予定です。
熱田区内に6つのマルシェと3ヶ所にイベントが開催されます。当日は各会場をつなぐ無料巡回バスを運行するそうですので、途中で荷物が増えても安心です。
まずは、6つのマルシェですが、1つ目は、金山マルシェです。
午前10時から午後6時まで金山総合駅南口広場にお店が集結します。金山駅は、市営バスや地下鉄、JR、名鉄などが集まる場所なので、スタートポイントかつゴールポイントのような場所ですので、是非ご興味がありましたら、金山駅の南口広場にお立ち寄りください。
2つ目は、古墳マルシェです。こちらは以前、ブログでご紹介したことのある「断夫山古墳」のある熱田神宮公園に午前10時から午後3時まで、キッチンカーや雑貨販売など約40店舗が並び、ステージパフォーマンスや大道芸などもご覧いただけるそうです。
また、大人の参加も可能なツリークライミング体験も予定されているので、ご家族でアクティビティを行うことも可能なようです。
3つ目は、白鳥庭園観楓会です。こちらも以前、ブログでご紹介した「白鳥庭園」で行われます。茶室「清羽亭」にて紅葉茶会（こちらは当日予約制で、午前10時から午後４時までとなっています）や、芝生広場にて、舞台・マルシェ・ワークショップ（午前10時から午後7時まで）が予定されています。また、園内各所で華の路地飾りが行われているそうです。この時期には、冬の風物詩である雪吊りも行われているため、景色も楽しめると思います。日没から午後8時までは、白鳥庭園をライトアップするそうで、モミジや雪吊りのリフレクションは見ごたえがあるそうです。
4つ目は、宮の浜市です。こちらも以前ブログでご紹介した「宮の渡し公園」で行われます。午前9時30分から午後3時まで、「あつた朔日市」に出店している老舗や地元の名店が大集合します。この日限りの特別なメニューも予定されているそうです。また、ステージもあるそうで、熱田ゆかりの人物や歴史がテーマの紙芝居の上演やまきわら舟獅子舞保存会による獅子舞演舞、和太鼓の演奏が予定されています。
5つ目は、こちらもブログでご紹介したことのあるあつたnagAyaです。
当日に限定のノベルティ配布や江戸時代の宮の渡しや宮宿の街並をVR体験することができるそうです。
最後の6つ目は、尾頭橋にぎわいマルシェです。午前10時から時堀3時まで堀川沿いにある尾頭橋親水広場で開催されます。色とりどりの商品が揃っているそうで、ここから宮の渡しまで、歴史ガイド付き船旅を体験することができるそうです。
他にも、熱田魚問屋モニュメント物販所で、午前9時30分からお菓子や飲料の販売や出目金すくい、スーパーボールすくいなどが行われたり、熱田神宮では、午前10時から午後2時30分まで熱田神宮特別ガイドツアーが行われたり、想念寺では、午前10時から午後午前10時から午後3時まであつた青空が行われ、想念寺の住職さんによる熱田にまつわる面白いお話を聞くことができたり、キッチンカーの出店があったり、なぞなぞ大会やお菓子まきが開催されるそうです。
イベントにお立ち寄りした後に不動産のご相談などありましたら、是非マルタ不動産をよろしくお願い致します。
名古屋市公式ウェブサイト｜あったか！あつた魅力発見市2024を開催します！（熱田区）
マルタ不動産 髙木
今回は、北側斜線制限についてご紹介したいと思います。
北側斜線制限とは、建築基準法第56条で定められている建物の高さの制限です。名称の通り、敷地の北側隣接地の日照を確保する目的で、北側の前面道路の道路境界線または、北側の隣地境界線に面した建物の高さを制限します。
北側斜線制限が適用される用途地域は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域です。
しかし、日影規制という建物の高さの制限が適用される時は、第一種中高層住居専用地域と第二種中高層住居専用地域には、北側斜線制限は適用されません。
以前のブログでご紹介した道路斜線制限や隣地斜線制限のように北側斜線制限も北側の前面道路の道路境界線もしくは、北側の隣地境界線から発生する「北側斜線」という架空の斜めの線よりも建物の高さが超えてしまわないように建物を建築しなければなりません。
「北側斜線」は、北側の前面道路の道路境界線または北側の隣地境界線の垂直線上の一定の高さを起点にして、この起点から一定の勾配で敷地に向かって空中に引いた線のことです。
起点となる高さは、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域が5m、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域が10mで、勾配は1:1.25となります。
画像のような場合ですと、赤い屋根の家は北側斜線よりも建物が高い部分があるため、建築することはできません。季節や時間によって北側の家は太陽光を遮られてしまう可能性があるため、屋根の形を変更するなど北側斜線を超えないような家をデザインする必要があります。
先程簡単に触れた日影規制も採光に深く関わる建物の高さの制限ですので、次回ご紹介したいと思います。
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建築基準法｜e-Gov法令検索
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000201_20240619_506AC0000000053
マルタ不動産 髙木
住宅をいつ買うのが良いのか？
これには色々な考え方があると思います。
住宅ローンの金利の動向も気になるし、
安いときに買いたいし、高くは買いたくない。
これは自然な感情だと思います。
私の一つの考えは、「ライフプランを考えて購入する。」です。
子供がもうすぐ巣立つタイミングに４LDKのファミリータイプの広いマンションを購入しても、すぐに持て余すようになってしまします。
たとえ、どれほど安く購入できたとしても、良い購入とは言い難いです。
不動産で儲けてやろうと思うのであれば、良い取引かもしれませんが、不動産のプロでも利益を出すことは難しいです。
子供が小さいときに購入していれば、購入金額が多少高かったとしてもファミリータイプのマンションは良い選択になると思います。
仮に１０年早くに購入できたとすると、経済面でも１０年分の家賃がなくなりますし、なによりも子供の成長が１０年分良い環境で過ごせます。
子供が小さいときというのは、まさに不動産を買うのには良いタイミングと思います。
そうでない場合も、あまり先のことは分かりませんが、10年くらい先であればイメージがつきやすいです。自分のライフプランにあわせて、考えると良いと思います。
マルタ不動産 岩城
今回は、隣地斜線制限についてご紹介したいと思います。
隣地斜線制限とは、建築基準法第56条に定められている建物の高さの制限の一つです。
建物と建物の間に空間を確保して、日照や採光、通風を妨げないために、隣地側に面した建物部分の高さが20mまたは31mを超える部分が受ける建物の高さの制限です。
そのため、以前のブログでご紹介したように、標準的な3階建ての高さは12.9mですので、マンションやビルなどが対象になる建物の高さの制限と言えます。
隣地と言っても道路に接する部分は以前ご紹介した道路斜線制限が適用されます。
隣地斜線制限は、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域、用途地域の指定のない地域に制限が適用されます。
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域は、絶対高さ制限が適用される地域のため、建物の高さが原則10mまたは12mに制限されており、隣地斜線制限が適用される建物の高さに満たないため、適用されません。
隣地斜線制限の「隣地斜線」は、敷地の周囲にある隣地境界線の垂直線上の一定の高さを起点にして、この起点から一定の勾配で敷地に向かって空中に引いた線のことです。
隣地境界線の垂直線上の一定の高さは、住居系地域は20m、それ以外の地域は31m、勾配は、住居系地域は1:1.25、それ以外の地域は1:2.5となります。
次回も引き続き、建物の高さの制限についてご紹介したいと思います。
不動産のご相談などありましたら、是非マルタ不動産をよろしくお願い致します。
建築基準法｜e-Gov法令検索
マルタ不動産 髙木
