今回は理事会・マンション総会についてお話したいと思います。

まず、分譲マンションでは、マンションを管理、維持をするために、区分所有者によってマンション管理組合が結成され、その中から理事会役員を選出します。

理事会は短い周期、少数（理事役員同士）で話し合いを行い、議案を具体的なものにしていき、その議案の非可決を総会で決議するという流れになります。

総会には2種類あり、それぞれ「通常総会」・「臨時総会」と呼ばれています。

その2種類の総会を一つずつ詳しく説明していきたいと思います。

通常総会とは・・・

その総会は区分所有法で少なくとも毎年1回、一定の時期に集会を行い、収支決算や事情報告、収支予算、事業計画について経ることが定められています。

通常総会は、会計年度が替わるタイミングで行われることが多く、理事長から年間の収支報告や事業報告が行われ、来期の予算案、理事会役員の選出、管理会社との契約更新、管理規約の見直しの審議、承認などを行います。

臨時総会とは・・・

臨時総会は、通常総会の開催時期以外に重要事項についての総会決議が必要な場合に開催されるマンション総会です。

収支状況の悪化や緊急で必要となる管理規約の改定、理事会役員の不祥事が発覚した場合など、必要に応じて理事会や監事の呼びかけによって招集されます。

では、次に「マンション総会の議案はどのような条件で可決されるのか」についてお話しています。

まず、総会で取り上げられる議案は、「普通決議」と「特別決議」のどちらかに分類されます。

普通決議とは・・・

普通決議は、マンション管理における一般的な案件であると考えられる議案についてのもので、総会出席議決権の過半数以上で可決されます。

具体的な議案としては

・理事会役員の選任及び解任

・収支決算及び事業報告の承認

・収支予算及び事業計画の決定または変更

・管理会社の委託契約の更新及び変更

・敷地及び共用部分の変更の承認　などです。

特別決議とは・・・

特別決議は、マンションの建物や共用部分の関係する事項で重大な議案で、組合総数及び議決権総数の4分の3以上で可決されます。建て替えに関しては5分の4以上で可決されます。

具体的な議案としては

・敷地及び共用部分の変更

・管理規約の設定または変更

・建物が大規模に消失した場合の復旧

・建物の建て替え　　　　などです。

マルタ不動産　辻石

マンションにお住まいの方でリフォームをしたいけど、そもそもこの部分って自費でリフォームするところなの？と思ったりしたことはありませんか。

そのときに重要になってくる言葉が、「専有部分」・「共用部分」・「専用部分」・「共有部分」と呼ばれるものです。

専有部分

専有部分とは、主にマンションの所有者個人が所有する部分です。

ここでいうマンションの所有者とは、正式には区分所有者と呼ばれ、分譲マンションであれば部屋を購入した人、そこに住む人のこといいます。

では、具体的にはどういう部分なのか・・・

部屋の内側の居住スペース部分になります。

例えば、室内、その室内のキッチンや洗面所、トイレ、浴室などです。

その他、普段目には見えませんが、電気配線、室内の配管も含まれます。

この「専有部分」に関しては、基本的に所有者の判断で好きなようにリフォームができる部分になります。

共用部分

共用部分とはマンションの所有者全員で共有する部分です。

どういう部分なのか・・・

「専有部分」以外のすべての部分です。

勘違いしやすい部分としては、玄関ドアであったり、窓ガラス、窓枠だったりも共用部分に属する部分になります。

この「共用部分」に関してのリフォームは、管理組合の許可が必要で仕様やモノなども限定されたり、玄関ドアはマンション一斉に交換したりすることがあります。

また、共用部分は更に「専用部分」と「共有部分」に分かれます。

専用部分

専用部分とは、共用部分に属しますが、マンション所有者個人が専用で使える部分のことです。

例えばどういう部分なのか・・・

駐車場や駐輪場、バルコニー、専用庭やトランクルームなどがそれにあたります。もちろん先程紹介した、勘違いしやすい玄関ドアも専用部分になります。

共有部分

共有部分とは、共用部分のうちマンション所有者全員が共同で使う部分のことです。

例えばどういう部分なのか・・・

マンションエントランスやエレベーターや階段や廊下、ゴミ置き場などになります。

 

マルタ不動産　㈱　辻石

不動産を探すとき、みなさまはどうしていますか？

まず、不動産屋さんに相談する方もいらっしゃると思います。

また、不動産情報の冊子で探す方もいると思います。

また、インターネットで捜す方もいらっしゃると思います。

最近は、インターネットが発達して、不動産業者のホームページも充実しています。

しかし、インターネットで探す場合は、ポータルサイトを利用する方が多いと思います。

ポータルサイトとは、suumoやathomeやhomesなどが有名です。

そんな中で、今回は、不動産流通サイト”あいぽっぽ”をご紹介したいと思います。

このポータルサイトは、とてもユニークです。

令和2年の4月から運営されている新しいポータルサイトですが、愛知県に特化したつくりになっています。

そして運営が公益社団法人愛知県宅地建物取引業協会です。

公益社団法人愛知県宅地建物取引業協会は、ハトマークでおなじみの愛知宅建協会のことです。

おなじみと言われても・・・と思う方も多いと思いますが、このマークはどこかでみたことがあるのではないでしょうか。

愛知県の不動産業者の多くが加入している宅建協会です。

右下にいるハトは、イメージキャラクターのあいぽっぽです。

そんな公益法人である宅建協会が作った不動産流通サイト”あいぽっぽ”は他サイトにない特徴がありますので、

ご紹介していきたいと思います。

次回に続く

 

マルタ不動産　岩城

 

 

この度の能登半島地震により被災された皆様に心よりお見舞い申し上げます。

被災地の一日も早い復興をお祈り申し上げます。

謹んで新年のお慶びを申し上げます。
旧年中は格別のお引き立てを賜り、厚く御礼申し上げます。

 

本年も、マルタ不動産は、不動産を通じて皆様のお役に立てるよう頑張ってまいりますので、何卒よろしくお願いします。

ブログでは、引き続き、地域の情報、皆様にお役に立てる情報を発信していきますので、こちらもよろしくお願いします。

 

 

マルタ不動産　岩城

先日のブログで、不動産の相続登記についてお話した回がありました。

そこで今回は、登記の基本である「登記簿謄本」の中身ついて解説したいと思います。

まず、そもそも「登記」とは・・・

所有する不動産の権利を保有していることを証明するもので、この登記情報は法務局に一括で登録されていて、その不動産の権利者は誰か、過去に登録されていた権利は何かなどについて記載されています。

中身は・・・

登記簿謄本の構成は、表題部と権利部（甲区・乙区）に分かれます。

表題部とは、不動産がどういう状況なのかという物件の概要が記載されます。

土地の場合は所在地や地番・面積など、建物の場合は、所在地、地番、家屋番号、床面積などが示されています。

 

続いて、権利部の甲区は、所有者の住所・氏名・登記の目的・取得年月日と原因を記録します。具体的には、所有権保存登記、所有権移転登記およびその仮登記ならびに処分の制限等に関する登記などです。この甲区に所有者を記載することでその土地・建物の所有権をまわりに対して主張できるようになります。これを法律上では対抗力といいます。

乙区には、不動産を担保にしたり、他人が利用する必要が生じたとき、その権利を設定するためにつくります。具体的には、抵当権・根抵当権・地上権・地役権・賃借権等の設定・移転および抹消等の登記を記録します。抵当権であれば、債権額や利息・債権者なども把握することができます。

マルタ不動産　辻石

ここのところインフレ傾向にあり、住宅ローンの金利上昇が心配されています。実際、10年固定金利は上昇してきています。

近年、住宅ローンでは、多くの人が変動金利を選択しています。今後、金利上昇の波が変動金利にも及んでくるのかが気になるとことです。

変動金利は、短期プライムレートという金利を元に決まってきます。短期プライムレートは銀行ごとに独自に決められますが、この金利は、多くの銀行で現在1.475％となっています。（日本銀行調べ）そこに1％プラスされた2.475％が住宅ローンの変動金利になっています。

ここから、銀行独自の金利の優遇等があり、実際の変動金利は0.４％程度まで優遇されます。今の金利水準は過去最低レベルですが、実は短期プライムレートは平成21年1月から変わっていません。今の異次元の量的緩和政策の前から、１.475％なので、金融政策が変更されたとしても、しばらくは変わってこないのではと思っています。

今の金利が低いのは、短期プライムレートが低くなったためでなく、銀行の金利優遇幅が過去最大になっているためだったのです。なので、すで住宅ローンを借りている人は、短期プライムレートの変更がなければ、金利は維持されそうと思います。

ただ、新たに借りる方の金利優遇幅が縮小される可能性はあると思います。

今回の内容は、私の勝手な予想なので、正確性を保証するものでもありません。一つの考え方と思っていただければと思います。

次回は、住宅ローンの返済額と利息の割合についてお知らせしようと思います。

 

 

マルタ　岩城