前回に引き続き、契約不適合責任で大切な要素となる瑕疵についてご紹介したいと思います。

まず、法律的瑕疵についてご説明します。

法律的瑕疵とは、法律や条例によって土地や建築物の自由な使用収益が阻害されている状態のことを言います。

建築基準法、都市計画法、消防法などの法令に違反している不動産が該当します。

具体例をいくつかご紹介します。

まず、以前ブログでご紹介した事がある接道義務の基準を満たしていない場合です。

例えば、購入した土地に接する道路の幅が4メートル未満だった場合は、セットバックを行い、接する道路の幅を4メートル以上にしなければなりません。本来予定していた建築物を縮小しなければならず、場合によっては希望とは大きくかけ離れた建築物しか建築許可を得られない可能性が考えられます。

また、接している道路の幅が4メートル以上でも、道路に接している敷地が2メートル未満の場合も接道義務の基準を満たしていない場合も考えられます。その場合、必要な分だけ隣地を買い取る事が可能なら、基準を満たす事が出来ます。

例えば、以下の画像のような形状の土地の場合、前面道路に接している幅が1.7メートルなら、隣地から買い取る必要のある土地は、0.3メートル分買い取ることが出来れば、基準を満たすことが出来ます。

しかし、隣地所有者との交渉が必要となるため、場合によっては、不動産会社を介して契約を結ぶ必要もあるかと思いますので、注意が必要です。

また、接道義務の基準を満たしていない土地に建築物がある場合、その建物は再建築不可物件であるため、基準を満たすまで、取り壊した後に建て替えが出来ません。これは、建物が被災し、倒壊した場合でも適用されるため、注意が必要です。

次回も引き続き、瑕疵についてご紹介したいと思います。

不動産のご相談などありましたら、マルタ不動産をよろしくお願い致します。

 

マルタ不動産　髙木

皆様は瑕疵担保責任、もしくは契約不適合責任という言葉を見聞きしたことはありますか。

瑕疵担保責任とは、売買契約で引き渡した土地や建物などの不動産に瑕疵が発見された場合、買主に対して売主が負うべき責任のことです。

そして、契約不適合責任とは、2020年4月1日の民法改正によって瑕疵担保責任が契約不適合責任へ名称が変更したもので、内容も従来の瑕疵担保責任から改訂されました。

今回は、契約不適合責任（瑕疵担保責任）で大切な要素となる瑕疵について詳しくご紹介します。

瑕疵は、物理的瑕疵、法律的瑕疵、心理的瑕疵、環境的瑕疵の4つの種類に分類されます。

まず、物理的瑕疵とは、不動産の構造や設備などに生じる物理的な不具合や欠陥のことを言います。建物に物理的瑕疵があると、建物の安全性や機能性、快適性に影響を及ぼす恐れがあり、土地に物理的瑕疵があると、土地の利用価値や土地を購入後に建物を建築する時に、建物の安全性に影響を及ぼし、場合によっては法的な制限や追加の工事などが必要となってしまいます。

具体的にどんな内容が物理的瑕疵に該当するかというと、建物の場合、シロアリの被害や雨漏り、壁のひび割れ、床の傾斜、基礎部分の不均一な沈下、電気配線の誤り、水道管の漏れ、耐震強度の不足、アスベスト含有建材の使用などが挙げられます。

土地の場合は、自然災害による地形の変化や地盤沈下、化学物質による土壌汚染、不発弾や井戸など地中障害物の存在などが挙げられます。

以上のような目で見てわかりやすいものが物理的瑕疵に該当します。

次回も引き続き、瑕疵の種類や内容についてご紹介したいと思います。

不動産のご相談などありましたら、マルタ不動産をよろしくお願い致します。

マルタ不動産　髙木

今回は、以前のブログでご紹介した白鳥庭園の北側にある熱田白鳥の歴史館をご紹介したいと思います。

この施設は、林野庁中部森林管理局名古屋事務所が設置した施設です。

開館日は、月曜日から金曜日まで（祝祭日、年末年始を除く）で、開館時間は、午前9時から午後12時、午後1時から4時までです。入館料は無料です。

かつて白鳥庭園から国際会議場までの一帯は、白鳥貯木場という大規模な貯木場でした。

1610（慶長15）年に徳川家康の命を受けた福島正則によって、名古屋城築城の資材を搬入する中心的なルートとして堀川が開削され、それに伴い資材置場・船置場となる大池が掘られたそうです。これが白鳥貯木場の始まりと言われています。

資材となる木材は長野県木曽地方や岐阜県飛騨地方の山から切り出されたものを筏にして、木曽川や飛騨川を流送され、熱田まで約300日かけて運ばれました。

そうして白鳥貯木場は、尾張藩直轄の貯木場として、国内最大最古の木材市場の地、日本の木材取引の発祥の地となりました。明治以降は国の管理のもと名古屋のまちづくりや産業発展を支えました。

施設内には岐阜県中津川市の国有林に生えていた日本一の大檜の年輪板が置かれています。この大檜は1934（昭和9）年の室戸台風で折れてしまい、1954（昭和29）年に学術参考のために伐採されたものです。年輪を調べたところ、紫式部が源氏物語を執筆し始めた頃からあったものだったそうです。

また、施設内には「木曽式伐木運材図絵」という絵巻が飾られています。伐採された木材が山から川、川から白鳥貯木場まで運ばれる流れを詳細に記載されています。

白鳥貯木場には国有林や皇室財産として管理されていた御料林から切り出された木材が運ばれていたため、このような資料が現存しているそうです。

要予約となるそうですが、木工クラフトなどの体験することも出来るそうです。

熱田白鳥の歴史館を訪れた後に不動産のご相談などありましたら、最寄りのマルタ不動産へ是非よろしくお願い致します。

中部森林管理局名古屋事務所・熱田白鳥の歴史館｜中部森林管理局

https://www.rinya.maff.go.jp/chubu/nagoya/home/nag_rekishikan.html

 

マルタ不動産　髙木

皆様は中間金という言葉を見聞きしたことはありますか。

中間金とは、不動産売買の契約を結び、手付金を支払った後に、不動産引き渡しの前に支払われる内金の一種です。

今回はその不動産売買における中間金についてご紹介したいと思います。

中間金は、売主と買主の合意のもと、金額や支払いの期間などが決められるものです。

そのため、宅地建物取引業法や民放などの法律上において、中間金の支払いが義務付けられているようなものではありません。

中間金の役割としては、以前のブログでもご紹介しましたが、売主側としては、買主から中間金が支払われることで、相手方が不動産売買の契約履行の着手をしているということになり、不動産売買が滞りなく行われるという安心材料となります。

また、売主が住み替えで住んでいた家を売却する場合は、新居を購入するための手付金や売却した家から新居への引っ越し費用などに充てるお金として必要とする場合もあります。

買主側にとっては、中間金を売主へ支払うことで、契約履行の着手となるため、売主側が契約解除することが出来なくなり、売主側に契約の履行を促すことができます。新築の一戸建て住宅や新築マンションを購入する場合など、中間金を必要としないケースもあります。

補足となりますが、家を新築する場合は、建築請負契約を交わし、着工金を支払った後、施工業者が建築資材の購入や人件費に充てる目的で中間金が発生するケースが多いそうです。

不動産のご相談などありましたら、マルタ不動産をよろしくお願いします。

マルタ不動産　高木

今回は、前回に引き続いて、不動産売買における手付解除についてご紹介したいと思います。

民法557条において、「買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない」と定められています。

上記のことから、買主は売主に支払った手付金を放棄すること、売主は買主に手付金の倍額を支払うことで不動産売買の契約を解除することが出来ます。これを手付解除といいます。

しかし、手付解除はどんな時でも行う事ができる訳ではありません。

先ほどの条文にある通り、相手方が契約の履行に着手した場合は、手付解除は出来なくなります。

それでは、相手方が契約の履行に着手したと言えるタイミングは、どのような時なのでしょうか。

例えば、買主が売買代金を支払う事は、契約の履行に着手していると言えます。そのため、もし買主が売主へ内金や中間金など残りの売買代金を支払った場合、買主は既に契約の履行に着手している事になるため、売主は手付解除出来ません。

また、買主が残りの売買代金を準備して、売主にその旨を知らせて、売主側の履行を催促した場合も買主は契約の履行に着手しているため、売主は手付解除出来ません。

逆に、売主が引渡し、移転登記の準備を完了して、買主に司法書士事務所での移転登記手続きを行う旨を知らせた場合、売主は契約の履行に着手しているため、買主は手付解除出来ません。

また、売主が買主の希望する物件の修繕やリフォームを開始している場合も売主は契約の履行に着手しているため、買主は手付解除出来ません。

上記のタイミングで手付解除を相手方に申し出ても、その申し出は無効とされるので、注意が必要です。

様々な事情で契約を解除する場合は、できる限り早く申し出ることが大切になります。

不動産のご相談などありましたら、マルタ不動産をよろしくお願い致します。

 

民法｜e-Gov法令検索

https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089

 

マルタ不動産　　高木

リフォームの際、床材選びはお部屋の印象を左右するポイントだと思います。

中でもおすすめしたいのが「フロアタイル」です。

一見、本物の木材や石材と見間違えるほどリアルな質感でありながら、耐久性・防水性に優れており、キッチンや洗面所などの水まわりにも安心して使える素材です。

最近では、デザインのバリエーションも豊富でヘリンボーン柄や大理石調など、空間の雰囲気に合わせたアレンジが可能です。貼り替えも比較的やりやすいので、将来的なメンテナンス性も魅力のひとつです。

クッション性のあるタイプなら、足元の冷たさを和らげる効果もあります。

リフォームを機に、床材を機能性とデザイン性を兼ね備えたフロアタイルに変えてみてはいかがでしょうか。見た目も快適性もぐっとアップし、日々の暮らしをより豊かにしてみませんか。

マンションのお部屋のリフォーム、売買、不動産のご相談などありましたら、マルタ不動産をよろしくお願いします。

 

マルタ不動産　鈴木

サンゲツ｜カーテン、壁装材、床材、椅子生地、ラグ等のインテリア商品の販売

前回のブログで、不動産売買における手付金の3つの意味をご紹介しました。

今回は引き続き、手付金の相場についてご説明したいと思います。

まず、個人間で不動産を売買する場合は手付金の上限額は特に法律などで定められていません。

しかし、宅地建物取引業者（不動産会社）が売主の場合、宅地建物取引業法第39条第1項において、「代金の額の十分の二を超える額の手付を受領することができない」とされています。

これは、前回ご紹介した手付金の意味の一つである売買契約解消の代償が関係します。

民法第557条において、「買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる」と定められています。

不当に高額な手付金を要求された場合、手付金の金額が高額だと解約したいと思っても契約解除を心理的に制限したり、必要以上に契約解消の代償を負わなければならなくなったりします。

不動産会社の要求する手付金が、代金の20%を超える場合は、超える部分は無効となります。

また、手付金の上限額の範囲内でしたら、売主と買主が協議して手付金の金額を決めて良いため、もし不動産会社の要求する手付金の金額に納得できない時は、異議を唱えることも可能です。

しかし、手付金の金額が小さすぎると売主も買主も簡単に契約解除できてしまうため、手付金が大きすぎても、小さすぎても手付金としての意味が無くなってしまいます。

そのため、手付金の相場は不動産の代金の5～20%が一般的となっています。

次回は、手付金による契約解除についてご紹介したいと思います。

不動産のご相談などありましたら、マルタ不動産をよろしくお願い致します。

 

宅地建物取引業法｜e-Gov法令検索

https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176

民法｜e-Gov法令検索

https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089

 

マルタ不動産　髙木

皆様は、不動産を売買されたご経験がありますか。

不動産の売買契約の際、通常買主から売主に手付金が支払われます。

手付金は、基本的に売買代金に充当されるお金ですが、それ以外にも大切な意味があります。

今回は、不動産売買における手付金についてご紹介したいと思います。

手付金には、3つの意味があります。

まず1つ目の意味は、売買契約の証拠です。

手付金は、売買契約時に買主から売主へ支払われます。そのため、手付金は、契約が成立したことの証拠となります。

2つ目の意味は、売買契約解消の代償です。

民法第557条において、「買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。（以下省略）」と定められています。そのため、買主は手付放棄、売主は手付倍返しをすることで契約を解除できます。

3つ目の意味は、債務不履行に対する違約金です。

買主か売主のどちらかに債務不履行があった場合、損害賠償とは別に、手付金が違約金として相手方に没収されると定める事例があります。

手付金が頭金に似ていますが、手付金は今までの説明の通り、不動産売買契約成立時に支払う金銭のことで、頭金は、売買代金から住宅ローンなどの借入額を引いた部分のことなので、全くの別物です。

次回も引き続き手付金について詳しくご紹介したいと思います。

不動産のご相談などありましたら、是非マルタ不動産をよろしくお願い致します。

 

e-Gov法令検索｜民法

https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089

 

マルタ不動産　髙木

前回までのブログで媒介についてご紹介しましたので、今回は媒介を依頼した不動産が売却もしくは購入出来た際に、媒介契約を結んだ不動産会社へ支払う仲介手数料についてご紹介します。

不動産の売却を不動産会社へ依頼した場合を例として、ご説明したいと思います。

仲介手数料とは、簡単に言うと売却活動に対する成功報酬です。

媒介を依頼された不動産会社は、不動産買主を見つけるために、チラシを作成してポスティングしたり、購入検討者の物件見学に立ち会ったりなど様々な活動を行います。

しかし、仲介手数料は成功報酬ですので、売却活動が実を結んで買主が見つかり、売買契約を締結するまでは売主に支払う必要はありません。

それでは、次に仲介手数料の金額についてご説明します。

仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法第46条第1項において「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる」と定められています。

そして、同法46条第2項において「宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない」と定められています。

国土交通大臣によって設定されている仲介手数料は以下の表の通りです。

売買価格	報酬額（税抜）
200万円以下の金額	取引額の5%以内
200万円を超える400万円以下の金額	取引額の4%以内

400万円を超える金額

取引額の3%以内

 

売買価格には消費税を含みませんが、報酬額には、別途消費税が掛かります。

売買価格が400万円を超える金額の場合は、以下の計算式で求められます。

これらの価格は、報酬額の上限のため、仲介手数料が上限より低く設定されるケースもあります。

しかし、不動産を売買する場合には、これだけの金額が発生することを考慮してご検討される事も必要かと思います。

不動産のご相談などありましたら、是非マルタ不動産をよろしくお願い致します。

 

e-Gov法令検索｜宅地建物取引業法

https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176

国土交通省｜宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001750229.pdf

マルタ不動産　髙木

前回のブログに引き続き、媒介についてご紹介したいと思います。

今回は前回までにご紹介した3種類の媒介のメリットとデメリットについてご紹介します。

まずは、専属専任媒介についてご説明します。

この媒介のメリットは、まず1つ目に、レインズ（指定流通機構）への登録が義務付けられているため、不動産会社を介して不動産を探している方へ紹介される可能性があることです。

2つ目に、媒介契約を交わしている不動産会社が１社のため、進捗状況の管理の手間が少ないことです。

3つ目に、業務活動報告の義務が1週間に1回以上あるため、活動状況を把握できるため、安心しやすい事が挙げられます。

デメリットは、まず1つ目に、契約を交わす事が出来る不動産会社は1社に限られているため、思ったように売却活動をしてもらえない場合でも、契約期間中は、他社に依頼できない事です。

2つ目に、他社と比較することが出来ないため、活動内容が適切なのか判断しにくい事です。

3つ目に、自己発見取引が出来ない事が挙げられます。

そのため専属専任媒介は、売却活動の手間を減らしたい方や自己発見取引の予定がない方におすすめと言えます。

次に、専任媒介についてです。

この媒介のメリットは、まず1つ目に、レインズへの登録が義務付けられているため、不動産会社を介して不動産を探している方へ紹介される可能性があることです。

2つ目に、媒介契約を交わしている不動産会社が1社のため、進捗状況の管理の手間が少ないことです。

3つ目に、業務活動報告の義務が2週間に1回以上あるため、活動状況を把握しやすいことです。

4つ目に、自己発見取引も可能であることが挙げられます。

デメリットは、専属専任媒介の1つ目と2つ目のデメリットとほとんど同じ内容になります。

そのため専任媒介は、売却活動の手間を減らしたい方や信頼できる不動産会社が決まっている方におすすめと言えます。

 

最後に、一般媒介についてです。

この媒介のメリットは、まず1つ目に、複数の不動産会社に媒介を依頼できることです。

2つ目に、広く不動産情報を公開できるため、人気の不動産であれば、早く希望に近い条件で売却できる可能性があることです。

デメリットは、まず1つ目に、複数の不動産会社に媒介を依頼した場合、進捗状況の管理や依頼先についての管理をご自身で管理しなければならないことです。

2つ目に、レインズへの掲載義務がないため、実際に物件が公開されているか不透明なことです。

3つ目に、報告義務がないため、進捗状況について聞かないとわからないことが挙げられます。

そのため一般媒介は、売却を1社に任せるのが不安な方や信頼できる不動産会社が決まっていない方におすすめと言えます。

媒介の種類についての知識があると、不動産会社売却しようとする際にどの条件がご自身で合っているか判断できる材料の一つになります。

不動産のご相談などありましたら、是非マルタ不動産をよろしくお願い致します。

 

マルタ不動産　髙木