皆様は中間金という言葉を見聞きしたことはありますか。

中間金とは、不動産売買の契約を結び、手付金を支払った後に、不動産引き渡しの前に支払われる内金の一種です。

今回はその不動産売買における中間金についてご紹介したいと思います。

中間金は、売主と買主の合意のもと、金額や支払いの期間などが決められるものです。

そのため、宅地建物取引業法や民放などの法律上において、中間金の支払いが義務付けられているようなものではありません。

中間金の役割としては、以前のブログでもご紹介しましたが、売主側としては、買主から中間金が支払われることで、相手方が不動産売買の契約履行の着手をしているということになり、不動産売買が滞りなく行われるという安心材料となります。

また、売主が住み替えで住んでいた家を売却する場合は、新居を購入するための手付金や売却した家から新居への引っ越し費用などに充てるお金として必要とする場合もあります。

買主側にとっては、中間金を売主へ支払うことで、契約履行の着手となるため、売主側が契約解除することが出来なくなり、売主側に契約の履行を促すことができます。新築の一戸建て住宅や新築マンションを購入する場合など、中間金を必要としないケースもあります。

補足となりますが、家を新築する場合は、建築請負契約を交わし、着工金を支払った後、施工業者が建築資材の購入や人件費に充てる目的で中間金が発生するケースが多いそうです。

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マルタ不動産　高木

今回は、前回に引き続いて、不動産売買における手付解除についてご紹介したいと思います。

民法557条において、「買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない」と定められています。

上記のことから、買主は売主に支払った手付金を放棄すること、売主は買主に手付金の倍額を支払うことで不動産売買の契約を解除することが出来ます。これを手付解除といいます。

しかし、手付解除はどんな時でも行う事ができる訳ではありません。

先ほどの条文にある通り、相手方が契約の履行に着手した場合は、手付解除は出来なくなります。

それでは、相手方が契約の履行に着手したと言えるタイミングは、どのような時なのでしょうか。

例えば、買主が売買代金を支払う事は、契約の履行に着手していると言えます。そのため、もし買主が売主へ内金や中間金など残りの売買代金を支払った場合、買主は既に契約の履行に着手している事になるため、売主は手付解除出来ません。

また、買主が残りの売買代金を準備して、売主にその旨を知らせて、売主側の履行を催促した場合も買主は契約の履行に着手しているため、売主は手付解除出来ません。

逆に、売主が引渡し、移転登記の準備を完了して、買主に司法書士事務所での移転登記手続きを行う旨を知らせた場合、売主は契約の履行に着手しているため、買主は手付解除出来ません。

また、売主が買主の希望する物件の修繕やリフォームを開始している場合も売主は契約の履行に着手しているため、買主は手付解除出来ません。

上記のタイミングで手付解除を相手方に申し出ても、その申し出は無効とされるので、注意が必要です。

様々な事情で契約を解除する場合は、できる限り早く申し出ることが大切になります。

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民法｜e-Gov法令検索

https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089

 

マルタ不動産　　高木

リフォームの際、床材選びはお部屋の印象を左右するポイントだと思います。

中でもおすすめしたいのが「フロアタイル」です。

一見、本物の木材や石材と見間違えるほどリアルな質感でありながら、耐久性・防水性に優れており、キッチンや洗面所などの水まわりにも安心して使える素材です。

最近では、デザインのバリエーションも豊富でヘリンボーン柄や大理石調など、空間の雰囲気に合わせたアレンジが可能です。貼り替えも比較的やりやすいので、将来的なメンテナンス性も魅力のひとつです。

クッション性のあるタイプなら、足元の冷たさを和らげる効果もあります。

リフォームを機に、床材を機能性とデザイン性を兼ね備えたフロアタイルに変えてみてはいかがでしょうか。見た目も快適性もぐっとアップし、日々の暮らしをより豊かにしてみませんか。

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マルタ不動産　鈴木

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前回のブログで、不動産売買における手付金の3つの意味をご紹介しました。

今回は引き続き、手付金の相場についてご説明したいと思います。

まず、個人間で不動産を売買する場合は手付金の上限額は特に法律などで定められていません。

しかし、宅地建物取引業者（不動産会社）が売主の場合、宅地建物取引業法第39条第1項において、「代金の額の十分の二を超える額の手付を受領することができない」とされています。

これは、前回ご紹介した手付金の意味の一つである売買契約解消の代償が関係します。

民法第557条において、「買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる」と定められています。

不当に高額な手付金を要求された場合、手付金の金額が高額だと解約したいと思っても契約解除を心理的に制限したり、必要以上に契約解消の代償を負わなければならなくなったりします。

不動産会社の要求する手付金が、代金の20%を超える場合は、超える部分は無効となります。

また、手付金の上限額の範囲内でしたら、売主と買主が協議して手付金の金額を決めて良いため、もし不動産会社の要求する手付金の金額に納得できない時は、異議を唱えることも可能です。

しかし、手付金の金額が小さすぎると売主も買主も簡単に契約解除できてしまうため、手付金が大きすぎても、小さすぎても手付金としての意味が無くなってしまいます。

そのため、手付金の相場は不動産の代金の5～20%が一般的となっています。

次回は、手付金による契約解除についてご紹介したいと思います。

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宅地建物取引業法｜e-Gov法令検索

https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176

民法｜e-Gov法令検索

https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089

 

マルタ不動産　髙木

皆様は、不動産を売買されたご経験がありますか。

不動産の売買契約の際、通常買主から売主に手付金が支払われます。

手付金は、基本的に売買代金に充当されるお金ですが、それ以外にも大切な意味があります。

今回は、不動産売買における手付金についてご紹介したいと思います。

手付金には、3つの意味があります。

まず1つ目の意味は、売買契約の証拠です。

手付金は、売買契約時に買主から売主へ支払われます。そのため、手付金は、契約が成立したことの証拠となります。

2つ目の意味は、売買契約解消の代償です。

民法第557条において、「買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。（以下省略）」と定められています。そのため、買主は手付放棄、売主は手付倍返しをすることで契約を解除できます。

3つ目の意味は、債務不履行に対する違約金です。

買主か売主のどちらかに債務不履行があった場合、損害賠償とは別に、手付金が違約金として相手方に没収されると定める事例があります。

手付金が頭金に似ていますが、手付金は今までの説明の通り、不動産売買契約成立時に支払う金銭のことで、頭金は、売買代金から住宅ローンなどの借入額を引いた部分のことなので、全くの別物です。

次回も引き続き手付金について詳しくご紹介したいと思います。

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e-Gov法令検索｜民法

https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089

 

マルタ不動産　髙木

前回までのブログで媒介についてご紹介しましたので、今回は媒介を依頼した不動産が売却もしくは購入出来た際に、媒介契約を結んだ不動産会社へ支払う仲介手数料についてご紹介します。

不動産の売却を不動産会社へ依頼した場合を例として、ご説明したいと思います。

仲介手数料とは、簡単に言うと売却活動に対する成功報酬です。

媒介を依頼された不動産会社は、不動産買主を見つけるために、チラシを作成してポスティングしたり、購入検討者の物件見学に立ち会ったりなど様々な活動を行います。

しかし、仲介手数料は成功報酬ですので、売却活動が実を結んで買主が見つかり、売買契約を締結するまでは売主に支払う必要はありません。

それでは、次に仲介手数料の金額についてご説明します。

仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法第46条第1項において「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる」と定められています。

そして、同法46条第2項において「宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない」と定められています。

国土交通大臣によって設定されている仲介手数料は以下の表の通りです。

売買価格	報酬額（税抜）
200万円以下の金額	取引額の5%以内
200万円を超える400万円以下の金額	取引額の4%以内

400万円を超える金額

取引額の3%以内

 

売買価格には消費税を含みませんが、報酬額には、別途消費税が掛かります。

売買価格が400万円を超える金額の場合は、以下の計算式で求められます。

これらの価格は、報酬額の上限のため、仲介手数料が上限より低く設定されるケースもあります。

しかし、不動産を売買する場合には、これだけの金額が発生することを考慮してご検討される事も必要かと思います。

不動産のご相談などありましたら、是非マルタ不動産をよろしくお願い致します。

 

e-Gov法令検索｜宅地建物取引業法

https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176

国土交通省｜宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001750229.pdf

マルタ不動産　髙木

前回のブログに引き続き、媒介についてご紹介したいと思います。

今回は前回までにご紹介した3種類の媒介のメリットとデメリットについてご紹介します。

まずは、専属専任媒介についてご説明します。

この媒介のメリットは、まず1つ目に、レインズ（指定流通機構）への登録が義務付けられているため、不動産会社を介して不動産を探している方へ紹介される可能性があることです。

2つ目に、媒介契約を交わしている不動産会社が１社のため、進捗状況の管理の手間が少ないことです。

3つ目に、業務活動報告の義務が1週間に1回以上あるため、活動状況を把握できるため、安心しやすい事が挙げられます。

デメリットは、まず1つ目に、契約を交わす事が出来る不動産会社は1社に限られているため、思ったように売却活動をしてもらえない場合でも、契約期間中は、他社に依頼できない事です。

2つ目に、他社と比較することが出来ないため、活動内容が適切なのか判断しにくい事です。

3つ目に、自己発見取引が出来ない事が挙げられます。

そのため専属専任媒介は、売却活動の手間を減らしたい方や自己発見取引の予定がない方におすすめと言えます。

次に、専任媒介についてです。

この媒介のメリットは、まず1つ目に、レインズへの登録が義務付けられているため、不動産会社を介して不動産を探している方へ紹介される可能性があることです。

2つ目に、媒介契約を交わしている不動産会社が1社のため、進捗状況の管理の手間が少ないことです。

3つ目に、業務活動報告の義務が2週間に1回以上あるため、活動状況を把握しやすいことです。

4つ目に、自己発見取引も可能であることが挙げられます。

デメリットは、専属専任媒介の1つ目と2つ目のデメリットとほとんど同じ内容になります。

そのため専任媒介は、売却活動の手間を減らしたい方や信頼できる不動産会社が決まっている方におすすめと言えます。

 

最後に、一般媒介についてです。

この媒介のメリットは、まず1つ目に、複数の不動産会社に媒介を依頼できることです。

2つ目に、広く不動産情報を公開できるため、人気の不動産であれば、早く希望に近い条件で売却できる可能性があることです。

デメリットは、まず1つ目に、複数の不動産会社に媒介を依頼した場合、進捗状況の管理や依頼先についての管理をご自身で管理しなければならないことです。

2つ目に、レインズへの掲載義務がないため、実際に物件が公開されているか不透明なことです。

3つ目に、報告義務がないため、進捗状況について聞かないとわからないことが挙げられます。

そのため一般媒介は、売却を1社に任せるのが不安な方や信頼できる不動産会社が決まっていない方におすすめと言えます。

媒介の種類についての知識があると、不動産会社売却しようとする際にどの条件がご自身で合っているか判断できる材料の一つになります。

不動産のご相談などありましたら、是非マルタ不動産をよろしくお願い致します。

 

マルタ不動産　髙木

以前のブログで、媒介についてご紹介した時に専属専任媒介と専任媒介は指定流通機構（レインズ）の登録が義務付けられているとご紹介しました。

今回は、この指定流通機構（レインズ）についてご紹介したいと思います。

指定流通機構とは、宅地建物取引業者（不動産会社）間で不動産の情報を交換するために、宅地建物取引業法第50条の2の5項に基づいて国土交通大臣が指定した公益法人のことです。全国で東日本、中部圏、近畿圏、西日本の4つの地域ごとに不動産流通機構が指定されています。

そして、レインズとは指定された不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークシステムで、その名称は、Real Estate Information Network Systemの頭文字から取られています。

レインズは不動産の売買を行う上で、とても便利なものですが、指定流通機構に登録している宅地建物取引業者（不動産会社）のみが利用することが可能なシステムのため、基本的には誰でも利用することは出来ません。しかし、売主の場合は、ご自身が売却中の不動産情報を閲覧することは可能です。

不動産を購入したい時に、皆不動産会社へ訪問することが多いかと思います。不動産会社によって取り扱われる不動産は千差万別なため、ご自身が希望する条件に合う不動産を見つけるために、不動産会社を何件も回るのはとても大変です。

そのため、レインズが各不動産会社の情報交換の場になることで、そういった手間を省くことが出来ます。

不動産のご相談などありましたら、是非マルタ不動産をよろしくお願い致します。

e-Gov法令検索｜宅地建物取引業法

https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176

マルタ不動産　髙木

前回のブログに引き続き、媒介についてご紹介したいと思います。

 

 

売主が媒介契約を結んだと仮定して、まずは専任媒介についてご紹介します。

専任媒介とは専任という言葉の通り、媒介契約を結ぶことが出来る不動産会社は1社のみです。

媒介契約の有効期間は最長で3ヶ月で、もし契約有効期間内に不動産会社が買主を見つけられなかった場合は、売主は他社と媒介契約を結んだり、一般媒介へ変更することが出来ます。

また、契約を結んだ不動産会社は依頼された不動産の情報をレインズ（指定流通機構）に媒介契約締結日の翌日から7営業日以内の登録が義務付けられています。

ここまでは、前回のブログでご紹介した専属専任媒介と大きな違いはありませんでしたが、専属専任媒介の時に制限されていた自己発見取引は専任媒介ではすることが可能となります。 そのため、何らかの理由で売却したい不動産を買いたい人を見つけた場合、個人間で直接取引することが出来ます。

次に、一般媒介についてご紹介したいと思います。

一般媒介は、専属専任媒介や専任媒介と違って、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことが可能で、契約の有効期間も特に指定はありません。

レインズへの登録も今までのご説明した媒介契約では義務付けられていましたが、一般媒介は任意となります。

そして、一般媒介も自己発見取引をすることが出来ます。

また、一般媒介は不動産会社と媒介契約を結ぶ際に、他社へ媒介契約の有無を知らせる「明示型」と知らせない「非明示型」のどちらかを選ぶことが出来ます。

次回は、それぞれの媒介契約のメリットとデメリットについてご紹介したいと思います。

不動産のご相談などありましたら、是非マルタ不動産をよろしくお願い致します。

 

マルタ不動産　髙木