前回、道路斜線による建物の高さの制限についてご紹介しましたので、今回は建築基準法第56条において定められている道路斜線制限の緩和措置についてご紹介したいと思います。

まず、1つ目は高低差による緩和です。敷地の地盤面が前面道路よりも高い場合、建築可能な範囲が狭まってしまいます。そのため、高低差が1m以上ある場合には、高低差から1mをマイナスした数値の2分の1m分高い位置を起点にして、道路斜線制限が適用されます。

2つ目は、セットバックによる緩和です。前面道路の境界線から建物を後退（セットバック）させて建築した場合、道路斜線制限が緩和されます。前面道路の境界線から建物までの最小距離の分、道路斜線制限の起点が反対側の境界線から外側へ移動します。起点が遠ざかることで、敷地の上を通る道路斜線制高い位置になるため、建物を建てられる部分が広がることになります。しかし、建物までの最小距離は建物の外壁ではなく、建物から出ている屋根の軒やバルコニーがある場合、せり出した部分までの距離が適用されるため、注意が必要です。

3つ目は、水面緩和です。前面道路の反対側に川などの水面や公園、広場、線路敷きなどがある場合に、道路斜線の起点が公園の反対側の境界線へ移動するため、起点が遠い位置にあることから、道路斜線制限が緩和されます。これは、道路の通風や採光が前面道路の反対側にある川や公園などがあることで十分に確保されると見込めることによる緩和措置です。

4つ目は、2面道路の場合の緩和です。道路斜線制限は前面道路の幅員によっても変わります。道路幅員が大きいほど道路斜線の起点が遠くなるため、建物の高さの制限は緩やかになります。2以上の道路に面している場合は、道路幅員が狭い方の道路が緩和措置を受けることができます。

5つ目は、1.25緩和です。これは、用途地域が第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域以外の住居系地域で、前面道路の幅員が12m以上の場合に受けられる緩和です。

前回ご紹介した通り、住居系地域では、原則、道路斜線の勾配の角度は1:1.25です。しかし、前面道路の幅員が12m以上ある場合、道路の反対側の境界線から道路幅×1.25分入った場所から緩和措置が適用され、その範囲では、道路斜線の勾配の角度が通常よりも急な1:1.5に緩和されるため、緩和措置がない場合よりも建物を高く建築できます。

道路斜線には上記のように条件によって様々な緩和措置があります。緩和措置によって建築可能な範囲が広がることで、自宅の外観や高さの自由度が広がります。
次回も引き続き、建物の高さの制限についてご紹介したいと思います。
不動産のご相談などありましたら、是非マルタ不動産をよろしくお願い致します。

建築基準法｜e-Gov法令検索
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000201_20240619_506AC0000000053

マルタ不動産　髙木

前回に引き続き、建物の高さの制限についてご紹介したいと思います。

今回は、道路斜線制限についてご説明します。

道路斜線制限とは、建築基準法第56条で定められているもので、道路の通風や採光を確保するために道路に面した建物の一定部分の高さを制限するものです。また、道路だけでなく、周辺の建物の通風や採光を確保するためでもあります。

道路斜線制限の「道路斜線」は、あまり聞きなじみの無い言葉だと思います。

簡単に説明しますと、敷地に面した道路の反対側の境界線、かつ前面道路の道路中心線の高さを起点として、この起点から一定の勾配で敷地に向かって空中に引いた線を道路斜線と言います。斜線の勾配は、用途地域によって異なり、住居系地域は1:1.25、商業系や工業系地域は1:1.5の直角三角形で作られる角度となります。

建物はこの道路斜線を超えない高さで建築することになりますが、前面道路の反対側の境界線からの適用距離を超える建物部分は、道路斜線を超えることが可能となります。

適用距離は、用途地域や容積率の限度によって変動し、住居系地域は20～35mの範囲で定められています。

用途地域や容積率、道路の幅員などで道路斜線の勾配や適用距離が変動するため、建築可能な建物の高さや形が条件によって様々となります。

また、道路斜線制限は制限だけではなく、緩和措置もあります。

次回は、緩和措置についてご紹介していきたいと思います。

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マルタ不動産　髙木

前回に引き続き、建物の高さの制限についてご紹介したいと思います。

今回は、絶対高さ制限についてご説明します。

絶対高さ制限とは、建築基準法第55条において、「第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内においては、建築物の高さは、十メートル又は十二メートルのうち当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはならない」と定められています。

第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域は以前のブログでもご紹介しましたが、都市計画法において、低層住宅の良好な住環境の保護をするための地域です。そのため、例えば住宅地の中に高層ビルなどが建築された場合、周囲の建物が日陰になってしまったり、風の通り道が遮られてしまったりと大きな影響を与えてしまう可能性が考えられます。

10mまたは、12mの絶対高さ制限は、国土交通省の資料によると、標準的な3階建ての高さを12.9mと算出しているため、3階建てを建てることが難しい高さの制限と言えます。家族構成など様々な理由で3階建ての一戸建てを建築する目的で、土地を探される場合は、絶対高さ制限が設定されてているかどうか不動産情報の確認が必要だと思います。

 

次回も引き続き建物の高さの制限についてご紹介したいと思います。

不動産のご相談などありましたら、是非マルタ不動産をよろしくお願い致します。

建築基準法｜e-Gov法令検索

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参考資料：今後の住宅・建築物における省エネ対策のあり方（第三次答申）、 建築基準制度のあり方（第四次答申）に向けた 主な審議事項と議論の方向性｜国土交通省

https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001487392.pdf

マルタ不動産　髙木

今回は不動産投資について書きたいと思います。

そもそも不動産投資とは、簡単に説明をすると購入した土地や建物などを他者に貸して賃貸収入を得たり、物件の価値が上昇したタイミングで売却して利益を得たりすることです。FXや株などのほかの投資と違うところは入居者が定着すれば安定して長期的な収益を見込めることができます。他の投資と比べると比較的始めやすいと思います。

不動産投資の主な種類ですが、

・賃貸物件投資

賃貸物件投資は、不動産投資の最も一般的な形態です。冒頭でも述べましたが、マンションやアパート、一戸建てなどを購入し、それを賃貸して賃料を得る方法です。この方法は、安定的な収益が見込める可能性があり、定年後の収入源として人気があります。ただし、物件の管理費や修繕費用、空室のリスクなども考慮する必要があります。

・不動産売却投資

購入した物件を将来的に価値が上昇した際に売却し、その差額で利益を得る方法です。例えば、都市での再開発が見込まれているエリアの物件を購入し、その価値があがったタイミングで売却といった方法が考えられます。この方法は、短期間で大きな利益を狙える一方、リスクも高くなります。

・REIT（不動産投資信託）

REIT（不動産投資信託）は、個人投資家が直接不動産を購入する代わりに、投資信託のように不動産に分散投資する仕組みです。REITの最大のメリットは、少額からでも不動産市場に投資できる点と、運営や管理をプロに任せられる点です。株式市場に上場しているため、流動性も高く、売買が容易であることも特徴です。

次回は不動産投資のメリット、デメリットについて書きたいと思います。

 

マルタ不動産　鈴木

皆様は、高度地区という言葉を耳にしたことはありますか。

高度地区とは、簡単に説明すると建物の高さが制限されいる地区です。

今回はそんな高度地区についてご紹介します。

高度地区は、都市計画法第9条において、「用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区」と定められています。

条文にある通り、高度地区は建物の最高限度の高さを定める最高限度高度地区と、最低限度の高さを定める最低限度高度地区の2つに分類されます。

まず、最高限度高度地区ですが、こちらは指定されたエリアの住環境を良好に保つという目的で定められ、一定の高さ以上の建物を建築してはいけない地区のことです。

次に、最低限度高度地区ですが、こちらは商業地やオフィス街などにおいて、そのエリアの土地を有効活用を目的として定められ、一定の高さに満たない建物を建築してはいけない地区のことです。

そのため、住宅を建てる時は、住宅街に定められる場合が多い最高限度高度地区に注意が必要となります。

最低限度高度地区で一戸建てを建築する場合、周囲に高い建物がなく、良好な景観を保つことや住宅の通風や採光を確保しやすいことがメリットとなります。

しかし一方で、建物の高さの制限があることで間取りや外観のデザインを制限される可能性があり、3階建てを希望していても高さ制限で断念しなければならない場合や屋根の形の自由度が狭まる場合が考えられます。

そのため、土地を購入して、一戸建てを建てる際には高度地区に定められている地域なのか確認するのは必要なことだと思います。

他にも建物の高さに関する制限は、絶対高さ制限、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、日陰規制の5種類があります。次回以降のブログで引き続きご紹介したいと思います。

そして、不動産のご相談などありましたら、是非マルタ不動産をよろしくお願い致します。

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マルタ不動産　髙木

皆様は不動産の情報をご覧になる際に、特別用途地区という言葉を目にすることはないでしょうか。

この特別用途地区とは、以前のブログでご紹介した用途地域に関連しているものですが、扱いはやや違う部分もあります。

特定用途地区は、都市計画法第9条において「用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区」と定められています。

この地区では、用途地域の制限だけでは難しい地域の特性に合わせて建築の制限をしたり、緩和をしたりすることが可能です。

1998年の都市計画法改正前までは、特別用途地区は11種類に限定されていましたが、現在は、地域の実態に応じて臨機応変に対応するために、市町村が自由に定められるようになっています。

限定されていた11種類について簡単にご説明したいと思います。

①特別工業地区

この地区は、公害を防ぐために立地するべき工業の業種・業態を限定したり、地場産業の保護をする地区です。

②文教地区

学校などの文化教育施設を集め、その環境を守る地区です。

③小売店舗地区

小売店舗を集めて利便性を高める地区です。

④事務所地区

官公庁や事務所を集める地区です。

⑤厚生地区

医療施設や社会福祉施設などの厚生環境を保護する地区です。

⑥娯楽・レクリエーション地区

レクリエーション施設などを集める地区です。

⑦観光地区

観光地において、ホテルや旅館を集めて利便性を高める地区です。

⑧特別業務地区

流通業務施設などを集める地区です。

⑨中高層階住居専用地区

都心部の定住人口を増やす目的で、建物の中高層階を住宅用途に誘導する地区です。

⑩研究開発地区

研究開発施設を集める地区です。

⑪商業専用地区

商業施設を集めて利便性を高める地区です。

特別用途地区を調べると、市町村が地域をどのような形にしていきたいのか見えてくると思います。

インターネットで簡単に特別用途地区は検索することが出来ますので、ご興味がありましたら、是非調べてみてください。

また、不動産のご相談などありましたら、是非マルタ不動産をよろしくお願い致します。

 

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マルタ不動産　髙木

 

前回に引き続き、用途地域についてご紹介したいと思います。

今回は、準工業地域と工業地域、工業専用地域3種類についてご説明したいと思います。

まず、準工業地域は、都市計画法第9条において、「主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域」と定められています。

このエリアは、危険性が大きいか、または著しく環境を悪化させる恐れのある工場などの建築は制限されていますが、前回ご紹介した商業地域と並んで用途の幅が広く、ほとんどの建物が建築可能です。住宅が主体の地域ではありませんが、住宅や店舗と昔ながらの町工場などが混在する例も少なくない地域とも言えます。

次に、工業地域は、都市計画法において、「主として工業の利便を増進するため定める地域」と定められています。

先程ご紹介した準工業地域では建築が可能な工場に一定の制限がありましたが、このエリアでは、公害の発生する恐れの大きい業種も含めた工場の建築が可能となります。住宅や店舗も建築可能ですが、学校、病院、ホテルなどは建てることができません。

再開発などで大規模なマンションや戸建て住宅の分譲地として活用されることもありますので、周辺環境には十分な注意が必要と言えます。

最後に、工業専用地域は、都市計画法において、「工業の利便を増進するため定める地域」と定められています。

このエリアは、名称されている通り、工場としての土地活用を妨げる用途の建物の建築は原則禁止されています。そのため、13種類ある用途地域の中で唯一住宅が建てることが出来ない地域となります。

不動産の広告には、用途地域が掲載されているため、転勤などの理由で土地勘のない地域へ引っ越しを検討される場合に是非ご活用ください。

また、不動産のご相談などありましたら、是非マルタ不動産をよろしくお願い致します。

 

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マルタ不動産　髙木

前回に引き続き用途地域についてご紹介したいと思います。

今回は近隣商業地域と商業地域の2種類についてご説明したいと思います。

まず、近隣商業地域は、都市計画法第9条において、「近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域」と定められています。

このエリアでは、店舗や飲食店、展示場、遊技場などの床面積合計10,000㎡までの施設が建築可能となります。そのため、各種店舗やスーパーマーケット、商店街が形成され、やや賑やかな雰囲気のエリアになります。他にも150㎡までの工場も建築可能です。

日常生活の利便性の高い地域ですが、小規模な工場が建築可能ですので、この地域に住む事を検討される場合は、周辺環境の確認が必要かと思われます。

 

次に、商業地域は、都市計画法で「主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域」と定められています。

このエリアは、市街地の中心部や主要駅周辺などに指定されることが多く、名古屋市の場合ですと、名古屋駅や伏見、栄の周辺エリアなどが該当します。オフィスビルが立ち並び、銀行、百貨店、映画館、飲食店などが集まる活気のあるエリアと言えます。

住宅は建築可能ですが、基本的に住環境が重要視されない地域のため、一定の工場などを除いたほとんどの用途の建築物が建築可能です。そのため、周辺環境や隣接地の建築計画などに注意が必要になる事が考えられます。また、このエリアは土地の活用が求められるエリアとも言えるため、超高層マンションなどはこのエリアに建築される事が多いです。

次回は工業系の用途地域についてご紹介したいと思います。

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マルタ不動産　髙木

 

前回に引き続いて、用途地域についてご紹介したいと思います。

今回は、準住居地域、田園住居地域の2種類をご説明します。

まず、準住居地域は、都市計画法第9条において、「道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域」と定められています。

そのため、この地域では、3階以上または床面積300㎡より大きな自動車車庫や床面積150㎡以下の自動車修理工場、床面積200㎡より小さな劇場、映画館、営業用倉庫なども建築可能となります。

今までご紹介してきた住居の環境を保護すると定められている用途地域の中では、最も住居以外の建物の建築の許容範囲が広い地域と言えます。

次に、田園住居地域は、都市計画法で「農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」と定められています。

この地域は、最初にご紹介した第一種低層住居専用地域と建物の制限は近いものとなっています。第一種低層住居専用地域と田園住居地域の違いとしては、第一種低層住居専用地域では、店舗兼住宅で非住宅部分の床面積が50㎡以下などの制限がありましたが、田園住居地域では、床面積500㎡以下であれば、農産物直売所や農家レストランなど農業の利便増進に必要な店舗や飲食店でしたら建築可能です。また、貯蔵施設や農機具収納倉庫など、農産物や農産物の生産資材の貯蔵を目的とした建物も建築が認められています。

次回は商業系の用途地域についてご紹介します。

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マルタ不動産　髙木