皆様は不動産の情報をご覧になる際に、特別用途地区という言葉を目にすることはないでしょうか。

この特別用途地区とは、以前のブログでご紹介した用途地域に関連しているものですが、扱いはやや違う部分もあります。

特定用途地区は、都市計画法第9条において「用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区」と定められています。

この地区では、用途地域の制限だけでは難しい地域の特性に合わせて建築の制限をしたり、緩和をしたりすることが可能です。

1998年の都市計画法改正前までは、特別用途地区は11種類に限定されていましたが、現在は、地域の実態に応じて臨機応変に対応するために、市町村が自由に定められるようになっています。

限定されていた11種類について簡単にご説明したいと思います。

①特別工業地区

この地区は、公害を防ぐために立地するべき工業の業種・業態を限定したり、地場産業の保護をする地区です。

②文教地区

学校などの文化教育施設を集め、その環境を守る地区です。

③小売店舗地区

小売店舗を集めて利便性を高める地区です。

④事務所地区

官公庁や事務所を集める地区です。

⑤厚生地区

医療施設や社会福祉施設などの厚生環境を保護する地区です。

⑥娯楽・レクリエーション地区

レクリエーション施設などを集める地区です。

⑦観光地区

観光地において、ホテルや旅館を集めて利便性を高める地区です。

⑧特別業務地区

流通業務施設などを集める地区です。

⑨中高層階住居専用地区

都心部の定住人口を増やす目的で、建物の中高層階を住宅用途に誘導する地区です。

⑩研究開発地区

研究開発施設を集める地区です。

⑪商業専用地区

商業施設を集めて利便性を高める地区です。

特別用途地区を調べると、市町村が地域をどのような形にしていきたいのか見えてくると思います。

インターネットで簡単に特別用途地区は検索することが出来ますので、ご興味がありましたら、是非調べてみてください。

また、不動産のご相談などありましたら、是非マルタ不動産をよろしくお願い致します。

 

都市計画法｜e-Gov法令検索

https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=343AC0000000100

 

マルタ不動産　髙木

 

前回に引き続き、用途地域についてご紹介したいと思います。

今回は、準工業地域と工業地域、工業専用地域3種類についてご説明したいと思います。

まず、準工業地域は、都市計画法第9条において、「主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域」と定められています。

このエリアは、危険性が大きいか、または著しく環境を悪化させる恐れのある工場などの建築は制限されていますが、前回ご紹介した商業地域と並んで用途の幅が広く、ほとんどの建物が建築可能です。住宅が主体の地域ではありませんが、住宅や店舗と昔ながらの町工場などが混在する例も少なくない地域とも言えます。

次に、工業地域は、都市計画法において、「主として工業の利便を増進するため定める地域」と定められています。

先程ご紹介した準工業地域では建築が可能な工場に一定の制限がありましたが、このエリアでは、公害の発生する恐れの大きい業種も含めた工場の建築が可能となります。住宅や店舗も建築可能ですが、学校、病院、ホテルなどは建てることができません。

再開発などで大規模なマンションや戸建て住宅の分譲地として活用されることもありますので、周辺環境には十分な注意が必要と言えます。

最後に、工業専用地域は、都市計画法において、「工業の利便を増進するため定める地域」と定められています。

このエリアは、名称されている通り、工場としての土地活用を妨げる用途の建物の建築は原則禁止されています。そのため、13種類ある用途地域の中で唯一住宅が建てることが出来ない地域となります。

不動産の広告には、用途地域が掲載されているため、転勤などの理由で土地勘のない地域へ引っ越しを検討される場合に是非ご活用ください。

また、不動産のご相談などありましたら、是非マルタ不動産をよろしくお願い致します。

 

都市計画法｜e-Gov法令検索

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マルタ不動産　髙木

前回に引き続き用途地域についてご紹介したいと思います。

今回は近隣商業地域と商業地域の2種類についてご説明したいと思います。

まず、近隣商業地域は、都市計画法第9条において、「近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域」と定められています。

このエリアでは、店舗や飲食店、展示場、遊技場などの床面積合計10,000㎡までの施設が建築可能となります。そのため、各種店舗やスーパーマーケット、商店街が形成され、やや賑やかな雰囲気のエリアになります。他にも150㎡までの工場も建築可能です。

日常生活の利便性の高い地域ですが、小規模な工場が建築可能ですので、この地域に住む事を検討される場合は、周辺環境の確認が必要かと思われます。

 

次に、商業地域は、都市計画法で「主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域」と定められています。

このエリアは、市街地の中心部や主要駅周辺などに指定されることが多く、名古屋市の場合ですと、名古屋駅や伏見、栄の周辺エリアなどが該当します。オフィスビルが立ち並び、銀行、百貨店、映画館、飲食店などが集まる活気のあるエリアと言えます。

住宅は建築可能ですが、基本的に住環境が重要視されない地域のため、一定の工場などを除いたほとんどの用途の建築物が建築可能です。そのため、周辺環境や隣接地の建築計画などに注意が必要になる事が考えられます。また、このエリアは土地の活用が求められるエリアとも言えるため、超高層マンションなどはこのエリアに建築される事が多いです。

次回は工業系の用途地域についてご紹介したいと思います。

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マルタ不動産　髙木

 

前回に引き続いて、用途地域についてご紹介したいと思います。

今回は、準住居地域、田園住居地域の2種類をご説明します。

まず、準住居地域は、都市計画法第9条において、「道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域」と定められています。

そのため、この地域では、3階以上または床面積300㎡より大きな自動車車庫や床面積150㎡以下の自動車修理工場、床面積200㎡より小さな劇場、映画館、営業用倉庫なども建築可能となります。

今までご紹介してきた住居の環境を保護すると定められている用途地域の中では、最も住居以外の建物の建築の許容範囲が広い地域と言えます。

次に、田園住居地域は、都市計画法で「農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」と定められています。

この地域は、最初にご紹介した第一種低層住居専用地域と建物の制限は近いものとなっています。第一種低層住居専用地域と田園住居地域の違いとしては、第一種低層住居専用地域では、店舗兼住宅で非住宅部分の床面積が50㎡以下などの制限がありましたが、田園住居地域では、床面積500㎡以下であれば、農産物直売所や農家レストランなど農業の利便増進に必要な店舗や飲食店でしたら建築可能です。また、貯蔵施設や農機具収納倉庫など、農産物や農産物の生産資材の貯蔵を目的とした建物も建築が認められています。

次回は商業系の用途地域についてご紹介します。

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マルタ不動産　髙木

前回に引き続き、用途地域についてご紹介したいと思います。

今回は、第一種住居地域、第二種住居地域の2種類をご説明します。

まず、第一種住居地域は、都市計画法第9条において、「住居の環境を保護するため定める地域」と定められています。

この地域では、3000㎡までの店舗や事務所、ホテル、旅館、ゴルフ練習場、バッティング練習場、水泳場、ボーリング場、スケート場などのスポーツ施設も建築可能です。

他に、作業場の床面積が50㎡以下の工場なども建築可能ですが、基本的には住居がメインの地域ですので、パチンコ屋やカラオケボックスなどの建築が原則として禁止されています。

指定面積が最も広いため、規模の大きいマンションや店舗、事務所が建築可能なエリアです。

次に、第二種住居地域は、都市計画法で「主として住居の環境を保護するため定める地域」と定められています。

この地域では、大規模な店舗、事務所、ホテルなどが建築可能です。また、第一種住居地域では、建築が原則として禁止されていたパチンコ屋やカラオケボックスなども建築可能です。

娯楽施設の建設が可能となるため、パチンコ屋やカラオケボックスなどが多く立ち並んでしまうと住環境を損ねてしまう可能性があります。都市計画法にある通り、この地域は「主として住居の環境を保護するため」と定められていますので、都市計画において、慎重に周辺の環境に配慮して計画する必要があるエリアと言えます。

次回も用途地域についてご紹介していきます。

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マルタ不動産　髙木

前回に引き続き、用途地域についてご紹介したいと思います。

用途地域については、前回のブログで簡単にご説明しておりますので、よろしければご参照ください。

今回は、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域をご紹介します。

まず、第一種中高層住居専用地域は、都市計画法第9条において、「中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」と定められています。前回ご紹介した低層住居専用地域に建築可能な建物に加えて、病院や大学、高等専門学校、高等専修学校などの教育機関の建物も建てることができます。また、業種によりますが、2階以下で床面積500㎡以下の店舗や飲食店、スーパーマーケットも建築可能です。また、300㎡以下までの自動車駐車場も作る事ができるため、コインパーキングも認められています。主にマンションを中心とした住宅地に、集合住宅、2階、3階建ての戸建てがある住宅地と日常のお買い物がしやすい商業施設は充実しますが、住居専用地域なので、オフィスビルは建てられないエリアです。

次に、第二種中高層住居専用地域は、都市計画法において、「主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」と定められています。先程ご紹介した第一種中高層住居専用地域に建築可能な建物にプラスして、こちらは、2階以下で1500㎡までの飲食店や各種店舗、事務所なども建築可能です。事務所が建てられるエリアになるため、お住まいと職場の距離が近く、通勤しやすくなる利便性があるエリアです。

 

用途地域を知っていくと、自分が住んでいる街がどのような目的で開発が進められていったのかわかるので、視点を変えると見方も変わって興味深いかと思います。

次回も引き続き用途地域についてご紹介していきますので、

不動産のご相談などありましたら、是非マルタ不動産をよろしくお願い致します。

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マルタ不動産　髙木

前回のブログで、市街化区域と市街化調整区域についてご紹介しました。

今回は、都市計画法第8条に規定されている地域地区の一つである用途地域についてご紹介したいと思います。

地域地区とは、都市計画区域内の土地をどのような用途に基づいて利用するべきか、どの程度の規模で利用するべきか定めるもので、分類は、用途地域を含めて21種類あります。

そして、用途地域とは、先述した内容と重なる部分がありますが、都市計画に基づいて市街地を計画的に形成する目的で、建築される建物の規模や用途を制限するために指定されるルールのことです。都市計画が無いまま都市開発行うと、閑静な住宅街の中にパチンコ店を開業したり、高層ビルを建築したりと、無秩序な都市開発が行われるかもしれません。用途地域は、人々が暮らしやすい環境に整えるために必要な構成要素です。

用途地域は13種類のエリアに分類されています。今回は、第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域についてお話したいと思います。

まず、第一種低層住居専用地域は、都市計画法第9条において、「低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」とされています。そのため、建物を建てる場合、10ｍ～12m高さ制限が設けられているため、基本的に4階以上のマンションは建てる事が出来ません。

店舗や事務所を兼ねた住宅や小中学校、診療所、600㎡以内の老人福祉センターや児童厚生施設などは建築可能です。しかし、店舗兼住宅の場合、非住宅部分の床面積は50㎡以下、開業できる業務も定められたもののみと条件があるため、小さく限定された店舗しか建てられません。しかし、低層の住宅が集まるエリアになるため、いわゆる閑静な住宅地として整えられるエリアとなります。

次に、第二種低層住居専用地域は、都市計画法において、「主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」とされています。10m～12mの高さ制限が設けられていて先程ご紹介した第一種低層住居専用地域に似ています。このエリアの特徴としましては、第一種低層住居専用地域に建築可能な建物にプラスして、床面積150㎡以内で2階建て以下の店舗、飲食店、コンビニエンスストアなども建てることができます。

生活面で日常のちょっとしたお買い物などができる利便性のある住宅地として整えられるエリアと言えます。

次回も他の用途地域についてご紹介したいと思います。

不動産のご相談などありましたら、是非マルタ不動産をよろしくお願い致します。

 

 

マルタ不動産　髙木

皆様は、不動産の購入を検討した際や売買などのご契約の際に、市街地区域もしくは、市街地調整区域というものを見聞きしたことはございますか。

これらは新しく建物を建てる際に重要な項目の一つです。

今回は、その市街化区域と市街化調整区域についてご紹介したいと思います。

この二つの区域は、都市計画法に基づいて都道府県によって指定された都市計画区域における区域区分の種類です。

都市計画法とは、1968（昭和43）年に制定された法律で、高度経済成長期に都市部への人口集中などによって無秩序な開発が起こったため、これらを防止し、計画的な市街化を図ることが目的となっています。

都市計画法第7条において市街化区域は、「すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」、市街化調整区域は、「市街化を抑制すべき区域」と定められています。

言い換えれば、市街化区域は、人々が住むための家を建てたり、商売や事業を行うための施設やビルなどを建てたりすることが可能な場所と言えます。道路や公園、下水道などの公共施設を優先的に整備される場所でもあります。

一方、市街化調整区域は、市街化が進まないようにする区域のため、農地や緑地などの保全が優先され、農業用などの例外を除いて原則として新しい建物を建てるのが難しい場所と言えます。

市街化調整区域では、建て替えや中古住宅を購入して増改築を行う場合でも、基本的に自治体の許可が必要となるため、もしご購入を検討される場合は、自治体の担当部署に確認しておくことをおすすめします。

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