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前回のブログに引き続き、媒介についてご紹介したいと思います。
売主が媒介契約を結んだと仮定して、まずは専任媒介についてご紹介します。
専任媒介とは専任という言葉の通り、媒介契約を結ぶことが出来る不動産会社は1社のみです。
媒介契約の有効期間は最長で3ヶ月で、もし契約有効期間内に不動産会社が買主を見つけられなかった場合は、売主は他社と媒介契約を結んだり、一般媒介へ変更することが出来ます。
また、契約を結んだ不動産会社は依頼された不動産の情報をレインズ（指定流通機構）に媒介契約締結日の翌日から7営業日以内の登録が義務付けられています。
ここまでは、前回のブログでご紹介した専属専任媒介と大きな違いはありませんでしたが、専属専任媒介の時に制限されていた自己発見取引は専任媒介ではすることが可能となります。 そのため、何らかの理由で売却したい不動産を買いたい人を見つけた場合、個人間で直接取引することが出来ます。
次に、一般媒介についてご紹介したいと思います。
一般媒介は、専属専任媒介や専任媒介と違って、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことが可能で、契約の有効期間も特に指定はありません。
レインズへの登録も今までのご説明した媒介契約では義務付けられていましたが、一般媒介は任意となります。
そして、一般媒介も自己発見取引をすることが出来ます。
また、一般媒介は不動産会社と媒介契約を結ぶ際に、他社へ媒介契約の有無を知らせる「明示型」と知らせない「非明示型」のどちらかを選ぶことが出来ます。
次回は、それぞれの媒介契約のメリットとデメリットについてご紹介したいと思います。
不動産のご相談などありましたら、是非マルタ不動産をよろしくお願い致します。
マルタ不動産 髙木
皆様は、媒介という言葉を見聞きしたことはありますか。
媒介とは、一般的に二つのもの間で両者の関係の仲立ちをすることを言います。その中で不動産の取引における媒介とは、売主と買主、貸主と借主の間に入って、売買契約や賃貸借契約を成立させることを意味します。
例えば、不動産を売却しようとする際に、個人で買主を探すことは難しい事が多いです。そのため、不動産会社に依頼して買主を見つけてもらうことが一般的です。
この不動産会社に買主を見つけてもらうように依頼することを媒介契約と言います。
媒介契約には、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類があります。
今回は、専属専任媒介についてご紹介したいと思います。
専属専任媒介は、専属専任の言葉の通り媒介契約を結べる不動産会社は1社のみです。
媒介契約の有効期間は最長で3ヶ月で、その間に不動産会社は買主を探します。もし有効期間内に買主を見つけられなかった場合、売主は他社と媒介契約を結んだり、専任媒介や一般媒介へ変更することが出来ます。
また、契約を結んだ不動産会社は依頼された不動産の情報をレインズ（指定流通機構）に媒介契約締結日の翌日から5営業日以内の登録が義務付けられています。
そして、売主はこの媒介契約を結ぶと、自分で買主を見つけて取引するという自己発見取引が出来ないことが大きな特徴となります。
次回も引き続き、媒介契約の種類についてご紹介したいと思います。
不動産のご相談などありましたら、是非マルタ不動産をよろしくお願い致します。
マルタ不動産 髙木
市街化区域に不動産を所有していると4月から5月にかけて、固定資産税と都市計画税の通知が来ます。
毎年、なんとなく支払いをしている場合が多いと思いますが、今回は固定資産税と都市計画税（以下固定資産税等）についてちょっとした豆知識をお伝えしようと思います。
まず、固定資産税等の支払い義務者は1月1日に不動産を所有している人で、1年分の課税がされます。仮に1月2日不動産を売却したとしても、1月1日に所有していた人に固定資産税等を1年分全額支払う義務があります。逆に1月2日に所有した人は支払いをする義務は全くありません。
但し、通常の不動産取引では、当事者間で固定資産税等の精算の取り決めをしますので、不公平は生じません。しかし、それはあくまでも当事者間の取り決めですので、納付書を次の所有者の方に渡して、万が一支払いがされませんとそれは1月1日の所有者の方の滞納になってしまいます。納付書を他の人に渡すのでなく、精算金を受け取りご自身で納税するのが良いです。
また、当事者間の固定資産税の精算は税金として払うものでなく、土地、建物の取引代金の一部とみなされます。ですから、事業者から購入する建物にかかる固定資産税を当事者間で精算すると、その精算金に対して消費税がかかります。税金にさらに税金がかかっているような気になりますが、そういうルールになっています。
1月1日時点で所有者が亡くなっている場合はどうなるのでしょう？だれが納税義務者になるのでしょうか？ 答えは相続人全員が連帯して納税義務を負うことになります。つまり自治体は誰にでも全額の請求をできるということです。請求された人にとっては、他の人の分まで支払うことになり不公平感がありますが、そういう制度になっているそうです。相続が円満にすすめば良いですが、その後のシコリになってしまいそうですね。
マルタ 岩城
皆様は、建築条件付き土地という言葉を見聞きしたことはありますか。
今回は、この建築条件付き土地についてご紹介したいと思います。
建築条件付き土地とは、言葉の通り、建物を建築する条件が設定されている土地のことです。
条件を簡単に言うと、売主が買主に対して、この場所に家を建てる場合は、一定期間内に、決められた施工会社に依頼して、家の建築の契約を結んでくださいというものです。
一定期間内とは、一般的に土地を購入してから3ヶ月以内とされていますが、建築条件付き土地ごとに異なります。
また、このように土地を売ってから家を建てることから、「売建住宅」と呼ばれています。
建築条件付き土地を購入するメリットをいくつかご紹介したいと思います。
1つ目は、建築の自由度です。
あらかじめ施工会社が決められている事では、建売住宅や分譲一戸建ても同じ条件ですが、土地と建物を一緒に購入する建売住宅や分譲一戸建てと比較すると、施工会社の建築可能な範囲となりますが、間取りや外観、内装などをご自身やご家族の好みやニーズに合わせたものにすることが可能です。
2つ目は、建物の仲介手数料が不要となる点です。
通常の不動産取引では契約を仲介する不動産会社に対して支払う仲介手数料が発生しますが、建築条件付き土地の場合、建物部分の仲介手数料が不要となります。
次に、建築条件付き土地のデメリットもいくつかご紹介したいと思います。
1つ目は、施工会社が選べないことです。
施工会社が決められているため、間取りや外観、内装をご自身やご家族が希望している通りにならない事もあります。そのため、決められている施工会社が希望通りの家を建てることが可能か確認する必要があります。
2つ目は、契約期間が限られていることです。
建築条件付き土地は、一定期間内に家の建築契約を結ばなければなりません。土地ごとに異なりますが、一般的に土地を購入してから3ヶ月以内に、家の間取り、外観、内装、設備などを決定しなければなりません。
期間を過ぎてしまうと土地の購入自体が無効になる可能性もあるため、注意が必要です。
一戸建てを検討されていて、家の施工会社にこだわりがない場合、建築条件付き土地を選択肢に入れることでより理想のマイホームを建築することができるかもしれません。
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マルタ不動産 髙木
前回ご紹介した不動産における越境に引き続いて、今回は枝や根などの越境物についてお話したいと思います。
隣の家の敷地の木が、成長するとともに枝や根が境界線を超えてしまう事例は不動産における近隣トラブルでよく見聞きします。
まず、越境してしまった枝の場合は、民法第233条第1項において、「土地の所有者は、隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる」と定められています。そのため、越境した枝を切除してもらうように木の所有者へ依頼をする必要があります。しかし、何らかの理由で木の所有者に枝を切ってもらえない場合は、民法第233条第3項において、「第一項の場合において、次に掲げるときは、土地の所有者は、その枝を切り取ることができる」と定められているため、「竹木の所有者に枝を切除するよう催告したにもかかわらず、竹木の所有者が相当の期間内に切除しないとき」と「竹木の所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき」、「急迫の事情があるとき」は越境した枝を切除することが可能となります。
次に、越境してしまったのが根の場合は、同じく民法第233条において、「隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる」と定められているため、境界線を越えた根に関しては、隣の敷地の所有者に依頼しなくても越えた部分の根を切除することが可能です。
今回ご紹介した越境した枝や根の切除の問題は、2023（令和5）年4月の民法の改正にによって、越境されされた側が勝手に枝を切るために裁判をする必要がなくなり、改正前よりトラブルに発展しにくくなったと思います。
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民法｜e-Gov法令検索
マルタ不動産 髙木
前回に引き続き、今回も農地転用についてご紹介したいと思います。
今回は、農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限についてご説明したいと思います。
この制限は、農地法第5条において、「農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの（農地を除く。次項及び第四項において同じ。）にするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。」と定められています。
この条文通り、農地を宅地などに転用する目的で、売買や貸借などで権利移動等をする際には新しい権利者は都道府県知事から許可を受ける必要があります。例外として、市街化地域内にある農地または採草放牧地については、農業委員会への届出を行えば、都道府県知事等の許可は不要となります。
前回ご紹介した農地の転用の制限と同様に以下の場合は都道府県知事等の許可を得られない場合があります。
1つ目は、農用地区域内にある農地や集団的に存在する農地、その他の良好な営農条件を備えている農地の場合です。
2つ目は、転用の確実性が認められない場合です。他法令の許認可の見込みがない、関係権利者の同意がないなどの場合は、転用の許可を得ることができません。
3つ目は、周辺農地への被害防除措置が適切でない場合です。
4つ目は、一時転用の場合に、農地への原状回復が確実と認められない場合です。
これら以外にも一定の要件を満たさないと判断された場合は不許可となります。
また、農地を転用する目的で、権利移動等を無許可で行った場合、当該の権利移動等の契約は無効とされます。他にも許可の取消、条件変更、工事停止命令、原状回復命令等の行政処分を受けることもあります。更に、違反者には「3年以下の懲役又は300万以下の罰金」に処される場合があります。
そして、許可を得てからも、転用目的を変更する場合は、事業計画の変更の手続きなどが必要です。
この手続きを怠った場合は許可なく転用したものとして扱われますので、注意が必要です。
不動産のご相談などありましたら、是非マルタ不動産をよろしくお願い致します。
農地法｜e-Gov法令検索
マルタ不動産 髙木
前回のブログで、農地を購入や貸借する時には農業委員会による許可が必要となる農地又は採草放牧地の権利移動の制限をご紹介しました。
今回は農地の転用の制限についてご紹介したいと思います。
この制限は、農地法第４条において、「農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事（農地又は採草放牧地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に関する施策の実施状況を考慮して農林水産大臣が指定する市町村（以下「指定市町村」という。）の区域内にあっては、指定市町村の長。以下「都道府県知事等」という。）の許可を受けなければならない。」と定められています。
この条文の通り、所有している農地を自ら宅地や駐車場などに転用する場合には、都道府県知事等の許可が必要となります。例外として、市街化地域内にある農地または採草放牧地については、都道府県知事等の許可ではなく、農業委員会への届出制となっています。
しかし、この許可は全ての農地が受けられるわけではありません。
以下でご紹介する事項に該当する場合は、許可を受けることができません。
1つ目は、農用地区域内にある農地や集団的に存在する農地、その他の良好な営農条件を備えている農地です。農用地区域内の農地は今後10年以上にわたって農地として利用するものと定められているため、転用は厳しく制限されています。もし転用する場合は、農用地区域内からの除外申請をして許可を得る必要があります。
2つ目は、転用の確実性が認められない場合です。他法令の許認可の見込みがない、関係権利者の同意がないなどの場合は、転用の許可を得ることができません。
3つ目は、周辺農地への被害防除措置が適切でない場合です。
4つ目は、一時転用の場合に、農地への原状回復が確実と認められない場合です。
これら以外にも一定の要件を満たさないと判断された場合は不許可となります。
また、都道府県知事等からの許可を受けずに農地の転用を行ってしまった場合、原状回復命令等の行政処分を受けることがあります。更に、違反者には「3年以下の懲役又は300万以下の罰金」に処される場合がありますので、注意が必要です。
次回も引き続き、農地法の規制についてご紹介したいと思います。
不動産のご相談などありましたら、是非マルタ不動産をよろしくお願い致します。
マルタ不動産 髙木
農地法によって農地が守られていることは、前回ご説明しましたが、具体的にどのような規制で農地を保護しているかご紹介したいと思います。
今回ご紹介する規制は、農地又は採草放牧地の権利移動の制限です。
この制限は、農地法第3条において「農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない 。」と定められています。
この条文の通り、農地を購入、または貸借する時には、原則的に農業委員会の許可が必要です。
しかし、第3条第2項では、これからご紹介する7つの条件に当てはまる場合は、権利移動の許可をすることができないと定められています。
1つ目の条件は、所有権、地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を取得しようとする者又はその世帯員が、農業に必要な機械の所有状況や農作業に従事する人の人数及び技術からみて、農地及び採草放牧地のすべてを効率的に利用すると認められない場合です。この農地及び採草放牧地のすべては、元々所有している農地も含まれます。
2つ目は、農地所有適格法人以外の法人が所有権などの権利を取得しようとする場合です。一般の法人は、原則的に農地に関する権利を取得することはできません。
3つ目は、信託の引き受けにより所有権などの権利が取得される場合です。信託会社や信託銀行などは、信託引き受けをして、農地の権利を取得することはできません。
4つ目は、農地所有適格法人を除く、所有権などの権利を取得しようとする者又はその世帯員が、農地や採草放牧地の取得後に農作業に常時従事すると認められない場合です。常時従事とは、農作業の従事の年間日数が150日以上あることを言います。しかし、150日未満の場合は農作業を行う必要がある限り、その農作業に従事していれば常時従事と認められます。
5つ目は、所有権などの権利を取得しようとする者又はその世帯員等が農業をするための農地の面積の合計が、農地や採草放牧地の取得後、北海道の場合では2ヘクタール、そのほかの都府県では50アールに達しない場合です。但し、農業委員会がこれらの面積の範囲内で別段の面積を定めたときはその面積となります。
6つ目は、農地や採草放牧地につき所有権以外の権原に基づいて耕作又は養畜の事業を行う者がその土地を貸し付け、又は質入れしようとする場合です。農地を借りている人がさらに他の人へ貸す事を防止する規制です。
7つ目は、所有権などの権利を取得しようとする者又はその世帯員等が、農地や採草放牧地を取得後に行う農業の内容、位置、規模からみて、農地の集団化、農地の効率化など農地や採草放牧地の効率的かつ総合的な利用の確保に支障を生ずるおそれがあると認められる場合です。
農業委員会から権利移動の許可を得ずに他人に農地を売却した場合、所有権などの権利は買主に移転しません。違反者には、「3年以下の懲役又は300万以下の罰金」に処される場合がありますので、注意が必要です。
次回も引き続き、農地法の規制についてご紹介したいと思います。
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農地法｜e-Gov法令検索
マルタ不動産 髙木
皆様は、農地転用という言葉を見聞きしたことはありますか。
農地転用とは、いわゆる畑や田んぼなどの農地として使用していた土地を農地以外の目的で使用することです。しかし、この農地転用は、農地法によって規制を受けており、農地に家を建てたいと宅地に転用することが難しい場合があります。
相続などで農地を所有した時に、農業の経験がない場合は農地を自分が使える形に変更したいと考える方もいると思いますので、農地転用についてご紹介したいと思います。
まずは、そもそもの農地法の規制を受ける土地は、農地と採草放牧地の2種類あります。
同法第2条において、「「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいい、「採草放牧地」とは、農地以外の土地で、主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるものをいう。」と定められています。
そして、この定義に基づいて、農業委員会が農地かどうか判断します。この判断の際には、客観的な視点に基づく「現況主義」が採用されます。
「現況主義」では、登記事項証明書上では、農地ではない土地でも、農業に利用されていれば、農地にみなされます。そのため、逆に農地として登記されていたとしても、農業に利用されている形跡がないなど現況によっては、農地とみなされない事もあります。
しかし、休耕地や不耕作地だった場合は、農地として判断される場合もあるため、注意が必要です。
また、採草放牧地は、農地法上の土地区分であり、登記事項証明書上には、「採草放牧地」という地目はなく、「原野」や「牧場」という地目で取り扱われるため、こちらも注意が必要です。
次回は、農地法の規制内容についてご紹介したいと思います。
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農地法｜e-Gov法令検索
マルタ不動産 髙木
皆様は、不動産における越境についてご存じでしょうか。
越境とは、家屋の一部や樹木の枝葉、ブロック塀、ガス管や給排水管といった所有物が隣地に侵入していることです。
越境物は、樹木の根や枝などすぐにわかるものもあれば、土地を測量したり、土地を掘ったりしてみて、初めて越境している事が判明する場合があります。
生活に差し支えなければ、特に問題はないように感じるかもしれませんが、例えば、住み替えや相続などで所有している一戸建てを売却しようとした際に、越境物がある場合、不動産の売買ではトラブルに繋がることが考えられます。
例えば、隣の家のブロック塀や屋根などが越境していた場合、そのままの状態で家を売却しようとすると、本来の不動産の価値よりも低い金額でしか、売買が成立しないような事が起きてしまうかもしれません。
また、隣の家の持ち主に越境を撤去してもらう事を買主と合意の上で不動産の売買契約を締結した場合、もし引き渡し日までに隣の家の持ち主が何らかの理由で越境物の撤去が出来なかった場合、契約不履行で売買契約が解除されるという事も考えられます。
元々住んでいた家なら越境物の存在を把握している場合もありますが、購入してから年月が経っていて忘れていたり、相続などで住んだ事がない家の場合は、越境物の存在を知らないこともあるかと思います。
このような不測の事態を回避するためには、不動産の売却を考え始めた際に不動産の契約書や重要事項説明書を確認することがとても重要です。
買主が見つかるまでの間に越境物の撤去を同時並行で進められると、売却がスムーズに行えますし、越境物の撤去は、内容によっては近隣トラブルにも発展する可能性がありますので、慎重に進めるためにも今一度所有不動産の現状把握をしてみると良いかもしれません。
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マルタ不動産 髙木
