ブログ - 不動産売買のMARUTA マルタ不動産株式会社

重要事項説明について④

前回に引き続き、重要事項説明書についてご紹介したいと思います。

まずは、宅地建物取引業法第35条第1項第4号において「飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況（これらの施設が整備されていない場合においては、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項）」を記載するよう定められています。

上下水道、ガス、電気などのライフラインは物件に住む上でとても重要な要素です。その有無や内容の確認はもちろんですが、公営か私設かの確認も重要となります。公営の場合はほぼ問題ありませんが、私設のライフラインは負担金が必要な場合や将来的に改修が必要になる場合があります。

次に、宅建業法第35条第1項第5号において「当該宅地又は建物が宅地の造成又は建築に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状、構造その他国土交通省令・内閣府令で定める事項」を記載するように定められています。

これは条文の通り、例えば重要事項説明書に記載される物件が土地の場合は、切土や盛土などの宅地造成がまだ工事の完了前のものである時に、工事の完了時における土地の形状などが記載されます。物件が建物の場合も、同様に工事の完了時における建物の形状や構造などが記載されます。もし図面が必要な場合は図面が添付される場合があります。

また、物件が宅地造成及び特定盛土等規制法によって指定された造成宅地防災区域内にある場合はその旨も記載されます。

次回も引き続き、重要事項説明書の内容についてご紹介したいと思います。

不動産のご相談などありましたら、マルタ不動産を是非よろしくお願い致します。

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https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176

マルタ不動産　日比野竜一

重要事項説明書について③

前回重要事項説明書について②に引き続き、重要事項説明書の物件に関係する内容についてご紹介したいと思います。

まずは、宅地建物取引業法第35条第1項第2号において「都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別（当該契約の目的物が宅地であるか又は建物であるかの別及び当該契約が売買若しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別をいう。以下この条において同じ。）に応じて政令で定めるものに関する事項の概要」を記載するよう定められています。

これは、以前のブログでご紹介したことがあるものも含まれますが、都市計画法によって定められる用途地域や地域地区について、建築基準法によって定められる建ぺい率・容積率や建物の高さ制限などについて記載されています。土地を購入する場合は、建物の用途や階数などが法令の制限内に収まるものしか建てることが出来ませんし、建物の購入でも、増改築などを行う場合に出来ることが制限される場合がありますので、しっかり確認しておく必要があります。

次に、宅建業法第35条第1項第3号において「当該契約が建物の貸借の契約以外のものであるときは、私道に関する負担に関する事項」を記載するように定められています。

前面道路に2m以上接していないと接道義務に反するため建物を建てることが出来ませんし、前面道路の幅が4m未満の場合、道路に面する一定部分を後退（セットバック）させる必要があります。道路が公道か私道かどうか、幅員、私道の場合は負担金の有無などが記載されるため、注意が必要です。

次回も引き続き、重要事項説明書の内容についてご紹介したいと思います。

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重要事項説明書について②

前回のブログで、重要事項説明についてご紹介しましたので、今回は、重要事項説明で使用する大切な書類である重要事項説明書についてご紹介したいと思います。

重要事項説明書は、宅地建物取引業法第35条において、どのような内容を記載するか定められています。そのため、不動産業の世界では、35条書面とも呼ばれます。

内容を簡単に分類すると、物件に関係する内容、取引に関係する内容、その他の内容の３つに分類できます。

どの項目も物件を購入する場合とても大切な情報となりますので、売買契約の場合に、重要事項説明で確認しておくべき内容をご紹介したいと思います。

まずは、物件に関係する内容です。

宅建業法第35条第1項第1号において「当該宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名（法人にあっては、その名称）」を重要事項説明書に記載するよう定められています。

説明書の不動産登記の権利部には、所有権に係る登記と所有権以外の登記が記載されます。

例えば、売主が買主以外の第三者に物件の所有権移転仮登記をしていた場合や買い戻し特約（売主が将来、一定期間（最長10年）に購入代金と契約の費用を買主に返還することで、物件を買い戻すことができる旨を定める契約の特約）の登記などがされていた場合、購入後に物件の所有権を巡ってトラブルになる危険性があります。

そのため、所有権に係る登記に現在の所有者以外の権利がないかどうかチェックする必要があります。

所有権以外の登記は、金融機関の抵当権が登記されていることが多いです。

しかし、大抵は仲介の宅地建物取引業者（不動産会社）が金融機関と調整し、物件の引き渡しまでに抹消するようにしていますので、ご安心ください。

次回も引き続き、重要事項説明書の内容についてご紹介したいと思います。

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重要事項説明について①

皆様は、重要事項説明をご存知でしょうか。不動産を購入したり、賃借したりしようとする際に行われるもののため、既にご存知の方もいるかと思いますが、今回改めてご説明したいと思います。

重要事項説明とは、物件の物理的状態や権利関係、取引条件など契約の判断に必要不可欠で重要な事項を重要事項説明書に基づき、説明する制度のことを言います。

契約の透明性を高め、購入や賃借の判断材料を提供し、トラブルを未然に防ぐために、契約を交わす前に行われます。

また、重要事項の説明は、宅地建物取引業法第35条において、「宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない」と定められているため、重要事項の説明は、有資格者である宅地建物取引士（宅建士）に行わせなければなりません。

不動産の個人間売買の場合、重要事項説明を行う義務はありませんが、買主が住宅ローンを組む場合は、銀行や金融機関に提出する必要があるため、重要事項説明書が必要になりますので、注意が必要です。

次回は、重要事項説明で使用される重要事項説明書についてご紹介したいと思います。

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瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いについて③

前回に引き続き、瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いについてご紹介したいと思います。

5つ目の違いは、損害賠償の範囲です。

従来の瑕疵担保責任の場合では、損害賠償の範囲は「信頼利益」に限られていました。

信頼利益とは、日本国語大辞典によると、無効な契約を有効と信じたことによって受けた損害のことで、契約締結のための調査費用、履行の準備費用などが損害賠償の範囲とされていました。

一方で、現在の契約不適合責任の場合は、「履行利益」まで請求できるようになりました。

履行利益とは、ブリタニカ国際大百科事典　小項目事典によると、債権（契約）が有効に成立した場合、それが完全に履行されることによって債権者（買主）が受けるであろう利益のことで、信頼利益に対する概念です。例えば、契約が履行されなかったため、債権者が別人とさらに契約を余儀なくさせられたための余分の出費も賠償の範囲に入ります。