新築の一戸建てや土地を探すと「注文住宅」「建売住宅」「売建住宅」「建築条件付き土地」というワード見るときがあると思います。

今回は、その4つのワードについて詳しく説明したいと思います。

まず、新築戸建ては、土地を選んで新築戸建てを建てる場合と、すでに完成した新築戸建ての場合の2つ分かれます。

さらにそこから土地を選んで新築戸建てを建てる場合は、注文住宅と売建住宅に分かれます。

注文住宅とは・・・

初めに土地を選び、自分の希望の間取りに設計をして建築する新築戸建てのことです。

設計と建築は、工務店やハウスメーカー（セキスイハイム、ダイワハウス、積水ハウス、ミサワホームなど）、設計事務所に依頼します。

注文住宅は、基本的に設計を誰に頼んでも、どのハウスメーカーを選ぼうが自由ですし、それぞれの予算に応じて設定はできます。このように自由度がかなりあるので、総合的な価格は高くなります。

売建住宅とは・・・

売建住宅は土地を選んだあとに建物を建てるという点では先に説明した注文住宅と同じですが、建物を建てる会社はすでに決まっている住宅のことです。つまり、自分で間取りを一から決めていくわけではなく、あらかじめ大方な設計は決まっていて、細かなオプションなどを提案されそれを決めていくというものになります。このような土地のことを「建築条件付き土地」ともいいます。

建売住宅とは・・・

建売住宅とは、すでに家が完成した状態で販売されている住宅のことです。

完成済みの「土地+新築建物」のセット商品なので建物は完成しているので、実物の建物を見た状態で購入できます。大きな土地を一括で開発（インフラを整備する）して区画を分けるので、注文住宅に比べて建築費はやすくなります。

マルタ不動産　辻石

毎年ちょうどこの時期に、不動産を所有している方には、不動産の評価額ともに税金の請求がきます。

今回は、その税金の概要についてです。

不動産を持っているとかかる税金に固定資産税と都市計画税があります。どちらの税金も国にではなく、地方自治体に納める地方税になります。

固定資産税は、毎年1月1日の時点で土地・家屋・償却資産を所有している人に、それらの価値に応じて納める税金となります。この税金は、地方自治体の福祉、教育などの行政サービスや、公共施設の整備などの事業をおこなうのに使われます。

都市計画税は、毎年1月1日の時点で市街化区域に土地・家屋を所有している人に課税される税金となり、道路、公園、下水道などを整備する都市計画事業や土地区画整理事業に使われます。都市計画税は、市街化調整区域に不動産を持っている方には課税されません。しかし、必然的に市街化調整区域には都市計画事業で使われるお金は少なくなると思われます。

どちらの税金も、地方自治体には非常に重要で巨大な財源となっています。ちなみに名古屋市では、税収に占める割合では、固定資産税が37.3％、都市計画税が8.2％（令和4年度）になっています。この二つの税で45％を超える極めて大きなな財源になっています。ちなみに最大の税源は、個人の住民税で38.7%ですが、固定資産税だけでそれに近い規模があります。

不動産をもって、税金を支払うということは、行政に強力な支援をしているということだと思います。そう思うと、なんとなく支払っていた固定資産税、都市計画税も納得感が出てくるのではないでしょうか？

 

マルタ不動産　岩城

 

参照　名古屋市:名古屋市の財政(令和5年版)（市政情報） (city.nagoya.jp)

今回は理事会・マンション総会についてお話したいと思います。

まず、分譲マンションでは、マンションを管理、維持をするために、区分所有者によってマンション管理組合が結成され、その中から理事会役員を選出します。

理事会は短い周期、少数（理事役員同士）で話し合いを行い、議案を具体的なものにしていき、その議案の非可決を総会で決議するという流れになります。

総会には2種類あり、それぞれ「通常総会」・「臨時総会」と呼ばれています。

その2種類の総会を一つずつ詳しく説明していきたいと思います。

通常総会とは・・・

その総会は区分所有法で少なくとも毎年1回、一定の時期に集会を行い、収支決算や事情報告、収支予算、事業計画について経ることが定められています。

通常総会は、会計年度が替わるタイミングで行われることが多く、理事長から年間の収支報告や事業報告が行われ、来期の予算案、理事会役員の選出、管理会社との契約更新、管理規約の見直しの審議、承認などを行います。

臨時総会とは・・・

臨時総会は、通常総会の開催時期以外に重要事項についての総会決議が必要な場合に開催されるマンション総会です。

収支状況の悪化や緊急で必要となる管理規約の改定、理事会役員の不祥事が発覚した場合など、必要に応じて理事会や監事の呼びかけによって招集されます。

では、次に「マンション総会の議案はどのような条件で可決されるのか」についてお話しています。

まず、総会で取り上げられる議案は、「普通決議」と「特別決議」のどちらかに分類されます。

普通決議とは・・・

普通決議は、マンション管理における一般的な案件であると考えられる議案についてのもので、総会出席議決権の過半数以上で可決されます。

具体的な議案としては

・理事会役員の選任及び解任

・収支決算及び事業報告の承認

・収支予算及び事業計画の決定または変更

・管理会社の委託契約の更新及び変更

・敷地及び共用部分の変更の承認　などです。

特別決議とは・・・

特別決議は、マンションの建物や共用部分の関係する事項で重大な議案で、組合総数及び議決権総数の4分の3以上で可決されます。建て替えに関しては5分の4以上で可決されます。

具体的な議案としては

・敷地及び共用部分の変更

・管理規約の設定または変更

・建物が大規模に消失した場合の復旧

・建物の建て替え　　　　などです。

マルタ不動産　辻石

マンションにお住まいの方でリフォームをしたいけど、そもそもこの部分って自費でリフォームするところなの？と思ったりしたことはありませんか。

そのときに重要になってくる言葉が、「専有部分」・「共用部分」・「専用部分」・「共有部分」と呼ばれるものです。

専有部分

専有部分とは、主にマンションの所有者個人が所有する部分です。

ここでいうマンションの所有者とは、正式には区分所有者と呼ばれ、分譲マンションであれば部屋を購入した人、そこに住む人のこといいます。

では、具体的にはどういう部分なのか・・・

部屋の内側の居住スペース部分になります。

例えば、室内、その室内のキッチンや洗面所、トイレ、浴室などです。

その他、普段目には見えませんが、電気配線、室内の配管も含まれます。

この「専有部分」に関しては、基本的に所有者の判断で好きなようにリフォームができる部分になります。

共用部分

共用部分とはマンションの所有者全員で共有する部分です。

どういう部分なのか・・・

「専有部分」以外のすべての部分です。

勘違いしやすい部分としては、玄関ドアであったり、窓ガラス、窓枠だったりも共用部分に属する部分になります。

この「共用部分」に関してのリフォームは、管理組合の許可が必要で仕様やモノなども限定されたり、玄関ドアはマンション一斉に交換したりすることがあります。

また、共用部分は更に「専用部分」と「共有部分」に分かれます。

専用部分

専用部分とは、共用部分に属しますが、マンション所有者個人が専用で使える部分のことです。

例えばどういう部分なのか・・・

駐車場や駐輪場、バルコニー、専用庭やトランクルームなどがそれにあたります。もちろん先程紹介した、勘違いしやすい玄関ドアも専用部分になります。

共有部分

共有部分とは、共用部分のうちマンション所有者全員が共同で使う部分のことです。

例えばどういう部分なのか・・・

マンションエントランスやエレベーターや階段や廊下、ゴミ置き場などになります。

 

マルタ不動産　㈱　辻石

不動産を探すとき、みなさまはどうしていますか？

まず、不動産屋さんに相談する方もいらっしゃると思います。

また、不動産情報の冊子で探す方もいると思います。

また、インターネットで捜す方もいらっしゃると思います。

最近は、インターネットが発達して、不動産業者のホームページも充実しています。

しかし、インターネットで探す場合は、ポータルサイトを利用する方が多いと思います。

ポータルサイトとは、suumoやathomeやhomesなどが有名です。

そんな中で、今回は、不動産流通サイト”あいぽっぽ”をご紹介したいと思います。

このポータルサイトは、とてもユニークです。

令和2年の4月から運営されている新しいポータルサイトですが、愛知県に特化したつくりになっています。

そして運営が公益社団法人愛知県宅地建物取引業協会です。

公益社団法人愛知県宅地建物取引業協会は、ハトマークでおなじみの愛知宅建協会のことです。

おなじみと言われても・・・と思う方も多いと思いますが、このマークはどこかでみたことがあるのではないでしょうか。

愛知県の不動産業者の多くが加入している宅建協会です。

右下にいるハトは、イメージキャラクターのあいぽっぽです。

そんな公益法人である宅建協会が作った不動産流通サイト”あいぽっぽ”は他サイトにない特徴がありますので、

ご紹介していきたいと思います。

次回に続く

 

マルタ不動産　岩城

 

 

この度の能登半島地震により被災された皆様に心よりお見舞い申し上げます。

被災地の一日も早い復興をお祈り申し上げます。

謹んで新年のお慶びを申し上げます。
旧年中は格別のお引き立てを賜り、厚く御礼申し上げます。

 

本年も、マルタ不動産は、不動産を通じて皆様のお役に立てるよう頑張ってまいりますので、何卒よろしくお願いします。

ブログでは、引き続き、地域の情報、皆様にお役に立てる情報を発信していきますので、こちらもよろしくお願いします。

 

 

マルタ不動産　岩城

先日のブログで、不動産の相続登記についてお話した回がありました。

そこで今回は、登記の基本である「登記簿謄本」の中身ついて解説したいと思います。

まず、そもそも「登記」とは・・・

所有する不動産の権利を保有していることを証明するもので、この登記情報は法務局に一括で登録されていて、その不動産の権利者は誰か、過去に登録されていた権利は何かなどについて記載されています。

中身は・・・

登記簿謄本の構成は、表題部と権利部（甲区・乙区）に分かれます。

表題部とは、不動産がどういう状況なのかという物件の概要が記載されます。

土地の場合は所在地や地番・面積など、建物の場合は、所在地、地番、家屋番号、床面積などが示されています。

 

続いて、権利部の甲区は、所有者の住所・氏名・登記の目的・取得年月日と原因を記録します。具体的には、所有権保存登記、所有権移転登記およびその仮登記ならびに処分の制限等に関する登記などです。この甲区に所有者を記載することでその土地・建物の所有権をまわりに対して主張できるようになります。これを法律上では対抗力といいます。

乙区には、不動産を担保にしたり、他人が利用する必要が生じたとき、その権利を設定するためにつくります。具体的には、抵当権・根抵当権・地上権・地役権・賃借権等の設定・移転および抹消等の登記を記録します。抵当権であれば、債権額や利息・債権者なども把握することができます。

マルタ不動産　辻石

ここのところインフレ傾向にあり、住宅ローンの金利上昇が心配されています。実際、10年固定金利は上昇してきています。

近年、住宅ローンでは、多くの人が変動金利を選択しています。今後、金利上昇の波が変動金利にも及んでくるのかが気になるとことです。

変動金利は、短期プライムレートという金利を元に決まってきます。短期プライムレートは銀行ごとに独自に決められますが、この金利は、多くの銀行で現在1.475％となっています。（日本銀行調べ）そこに1％プラスされた2.475％が住宅ローンの変動金利になっています。

ここから、銀行独自の金利の優遇等があり、実際の変動金利は0.４％程度まで優遇されます。今の金利水準は過去最低レベルですが、実は短期プライムレートは平成21年1月から変わっていません。今の異次元の量的緩和政策の前から、１.475％なので、金融政策が変更されたとしても、しばらくは変わってこないのではと思っています。

今の金利が低いのは、短期プライムレートが低くなったためでなく、銀行の金利優遇幅が過去最大になっているためだったのです。なので、すで住宅ローンを借りている人は、短期プライムレートの変更がなければ、金利は維持されそうと思います。

ただ、新たに借りる方の金利優遇幅が縮小される可能性はあると思います。

今回の内容は、私の勝手な予想なので、正確性を保証するものでもありません。一つの考え方と思っていただければと思います。

次回は、住宅ローンの返済額と利息の割合についてお知らせしようと思います。

 

 

マルタ　岩城

今回は、マンションの修繕積立金についてお話しようと思います。

マンションに住んでいる方は管理費と共に毎月徴収されているので、知っている方も多いと思いますが、戸建てや賃貸アパートに住んでいる方は、聞いたことのない方もいるとおもいます。

この写真のように建物がグレーの幕でおおわれている光景や目にすることはありませんでしょうか？

これを大規模修繕工事と言います。

「大規模修繕工事」とは、マンションも戸建てと同じように10年・20年経ってくると外壁の塗装が落ちてきたり、雨漏りなどしてきます。それを修理・修繕する工事のことです。工事には数千万円規模の費用が必要になります。その大規模な修繕の為に毎月少しずつ蓄えておくマンション全体の貯金が修繕積立金です。

修繕積立金は管理費とは別なんですか？⇒別です。

管理費は、そのマンションを維持するために必要な毎月に掛かるお金のことです。例えば、共用部の掃除の人件費やエレベーターの保守点検・共用部の電気代などです。

修繕積立金の不足はマンションを維持していく上で重大な問題に発展します。

昨今の原材料費の高騰や人件費の値上げなどで実際、大規模修繕工事を行おうとしたときに修繕積立金が足りないマンションも出てきています。不足金を補填するために、一時金や修繕積立金の大幅な値上げを行わなくてはいけなくなります。

 

マンション購入の際は、今現在全体でいくら修繕積立金があって、いつ次の大規模修繕工事があるのか、今後の値上げが計画的で自分にとって無理のない値上げ幅なのかも購入の際はチェックするとよいでしょう。

マルタ不動産㈱　辻石

前回の相続と不動産の続き

相続登記をしていなかった不動産の売買事例をもとに、詳細を変更してご紹介します。

ケース1　父親の持つ不動産を売却したいが、相続の手続きをしていないため登記名義人が祖父のままだったケース

父親の持つ実家の不動産を売却したいとのことで、娘さんがご来店されました。所有者の父親からヒアリングすると、お子さんは全員独立しており、将来、実家を使用する見込みもなく、負担になったり、相続で争いになったりしてもいけないので、売却したい意向とのことでした。

登記を調べると所有者が父親でなかったため、さらにヒアリングをすると、十数年前に相続で取得した（つもりの）土地であるものの、相続の手続きを何もしておらず、登記名義人も祖父のままでした。

　そのため、まずは相続の手続きをしなければならず、司法書士事務所をご紹介させていただきました。司法書士は、まず戸籍をあたり相続人を確定させます。このケースでは、他の相続人が確定でき、父親のご兄弟のみでした。さらに全員が協力的であったため、すんなりと相続登記ができました。

　その後は、通常の売却活動をして売却することができました。

このケースで幸運だったのは、相続から十数年たっているにも拘わらず、相続人が全員ご存命で、全員が協力的だったことです。万が一、相続人の方が一人でも亡くなっていると、その方の相続人（配偶者や子など）全員の協力が必要となります。その内の一人でも、権利を主張すると手続きは進みません。関係者が増えれば増えるほど、手続きは困難になります。

　それを避けるためには、相続が起こったときにきちんと手続きを終えることが大切です。

マルタ不動産　岩城