前回に引き続き、契約不適合責任で大切な要素となる瑕疵についてご紹介したいと思います。
まず、法律的瑕疵についてご説明します。
法律的瑕疵とは、法律や条例によって土地や建築物の自由な使用収益が阻害されている状態のことを言います。
建築基準法、都市計画法、消防法などの法令に違反している不動産が該当します。
具体例をいくつかご紹介します。
まず、以前ブログでご紹介した事がある接道義務の基準を満たしていない場合です。
例えば、購入した土地に接する道路の幅が4メートル未満だった場合は、セットバックを行い、接する道路の幅を4メートル以上にしなければなりません。本来予定していた建築物を縮小しなければならず、場合によっては希望とは大きくかけ離れた建築物しか建築許可を得られない可能性が考えられます。
また、接している道路の幅が4メートル以上でも、道路に接している敷地が2メートル未満の場合も接道義務の基準を満たしていない場合も考えられます。その場合、必要な分だけ隣地を買い取る事が可能なら、基準を満たす事が出来ます。
例えば、以下の画像のような形状の土地の場合、前面道路に接している幅が1.7メートルなら、隣地から買い取る必要のある土地は、0.3メートル分買い取ることが出来れば、基準を満たすことが出来ます。
しかし、隣地所有者との交渉が必要となるため、場合によっては、不動産会社を介して契約を結ぶ必要もあるかと思いますので、注意が必要です。
また、接道義務の基準を満たしていない土地に建築物がある場合、その建物は再建築不可物件であるため、基準を満たすまで、取り壊した後に建て替えが出来ません。これは、建物が被災し、倒壊した場合でも適用されるため、注意が必要です。
次回も引き続き、瑕疵についてご紹介したいと思います。
不動産のご相談などありましたら、マルタ不動産をよろしくお願い致します。
マルタ不動産 髙木